Cómo vender un departamento en Lima: doce pasos, de la partida a las llaves.

Para vender un departamento o una casa en Lima se siguen doce pasos, en este orden: revisar la partida y los papeles, fijar el precio con comparables, preparar y fotografiar, publicar, filtrar compradores con la precalificación de su banco, hacer las visitas, negociar la oferta, firmar arras, firmar minuta y escritura en notaría, cobrar por banco y pagar impuestos, inscribir en SUNARP y entregar las llaves. El vendedor paga 5 % de renta sobre la ganancia, si corresponde; el comprador, 3 % de alcabala sobre lo que pase de S/ 55,000.

No existe una cifra oficial de cuánto demora vender un departamento usado en Lima. Depende del precio frente a sus comparables, de tener los papeles listos antes de publicar y del crédito del comprador. Los plazos que fija la norma están en cada paso; el resto, en cuánto demora vender.

Los doce pasos: qué documento sale y quién lo hace

Paso	Documento	Quién
1. Partida y papeles	Copia literal, HR y PU	Propietario
2. Precio	Valoración con comparables	Propietario o corredor
3. Preparación y fotos	Fotos y plano	Propietario o corredor
4. Publicación	Aviso	Propietario o corredor
5. Filtro de compradores	Precalificación del banco	Banco del comprador
6. Visitas	Registro de visitas	Propietario o corredor
7. Oferta y negociación	Oferta por escrito	Comprador y vendedor
8. Arras	Contrato de arras	Abogado
9. Minuta y escritura	Escritura pública	Abogado y notario
10. Pagos e impuestos	Constancias de pago	Comprador y vendedor
11. Inscripción	Asiento en SUNARP	Notario y registrador
12. Entrega	Acta de entrega	Vendedor y comprador

01Antes de publicar: la partida y los papeles

1. Revisa la partida y junta los papeles. Pide la copia literal (desde unos S/ 17.60, al instante en línea) y confirma que figuras como titular, que el área coincide y que no hay cargas que impidan vender. Suma el HR y PU del año, el predial pagado y la firma de tu cónyuge, si es un bien de la sociedad conyugal. La lista completa, en documentos para vender un departamento.

Lo que tarda depende de lo que haya que sanear (una sucesión, una hipoteca, una independización), y eso va antes de publicar. Error típico: publicar primero y descubrir en la notaría que falta una firma.

02El precio: comparables y tres escenarios

2. Fija el precio con comparables. El precio sale de departamentos parecidos al tuyo (zona, área, antigüedad, piso), no del aviso más caro del edificio. Las medianas del precio del m² por distrito del BCRP son un punto de partida, pero son precios de aviso, no de cierre. Con comparables homologados salen tres escenarios: bajo, para vender rápido; recomendado, donde el mercado responde; y alto, el techo de la zona. Su plazo depende de cuántos comparables verificables haya cerca. El método, en cuánto vale mi departamento.

Y piensa en el banco del comprador: bancos como Scotiabank prestan sobre el menor valor entre el precio y la tasación, y un precio inflado se cae ahí. Error típico: salir caro «para tener margen». Un departamento caro no se negocia: se queda sin visitas y termina rebajándose.

03Preparar, publicar y recibir compradores

3. Prepara y fotografía. Reparaciones, limpieza y ambientes despejados; después, fotos de día, horizontales, con cada ambiente completo, y un plano. La primera visita ocurre en el celular del comprador. Error típico: fotos de noche o con el departamento lleno de cosas.

4. Publica y difunde. El aviso, con precio, área según partida, fotos y plano, va en portales y redes; un letrero, solo si el reglamento interno lo permite. Cuánto tarda en llegar un comprador serio depende, sobre todo, del precio. Error típico: áreas o precios distintos en cada portal.

5. Filtra a los compradores. Antes de una visita, pregunta cómo va a pagar. Si compra con crédito, pide la precalificación de su banco: la evaluación crediticia en la que el asesor le dice si califica y en qué condiciones; la aprobación definitiva llega después, cuando el banco revisa los papeles del inmueble y lo tasa. Con Crédito MiVivienda, la vivienda no puede pasar de S/ 496,200. Error típico: negociar con quien no sabe si califica.

6. Haz las visitas. Con cita, con el interesado identificado y acompañado. Ten a mano la copia literal, el plano y los gastos del edificio, y anota quién visitó. Error típico: abrir la puerta a quien escribió hace diez minutos, sin filtro.

04Oferta, negociación y arras

7. Recibe la oferta por escrito y negocia. Una oferta seria dice precio, forma de pago, plazo para firmar, fecha de entrega y qué muebles se quedan. Responde por escrito y con plazo. Para el Código Civil, el contrato se perfecciona con el consentimiento: antes de escribir «acepto», que lo vea tu abogado. Error típico: cerrar el trato por WhatsApp, sin condiciones.

8. Firma las arras. Aseguran la operación hasta la escritura. Lo que en Lima se suele llamar «separación» no es una figura del Código Civil: el documento debe decir qué es. Con arras confirmatorias, si el comprador incumple, el vendedor puede resolver y quedárselas; si incumple el vendedor, devuelve el doble. La ley no fija un monto. Las redacta un abogado y dicen, entre otras cosas, quién paga notaría y registros y qué pasa si el crédito no sale. Error típico: recibir dinero con un recibo simple.

05Notaría, pagos e impuestos

9. Firma la minuta y la escritura. La minuta es la compraventa autorizada por un abogado; el notario la eleva a escritura pública y verifica a cada firmante con la base biométrica de RENIEC. Notario y abogado no tienen tarifa oficial: pide proforma y deja escrito quién paga qué. La fecha depende de la notaría y, con crédito, del banco. Error típico: llegar a firmar con un impuesto sin pagar.

10. Cobra por banco y paga los impuestos. Si la venta vale 1 UIT o más (S/ 5,500 en 2026), todo el precio, arras incluidas, se paga con medios del sistema financiero, y el notario anota cuál. Para formalizar la venta, el notario exige:

• Del vendedor, el impuesto a la renta: 5 % de la ganancia, si corresponde, o la comunicación de no estar obligado (cuándo se paga).
• Del vendedor, el predial de todo el año de la venta.
• Del comprador, la alcabala, en el SAT: 3 % sobre lo que pase de S/ 55,000 (alcabala 2026).

El pago va directo al vendedor o a quien él designe y comunique a la SUNAT antes de pagar. Así una parte del precio cancela una hipoteca, y el banco debe entregar la liberación en no más de siete días hábiles, sin costo. Error típico: calcular la renta sobre el precio. Con S/ 100,000 de ganancia en una venta de S/ 500,000, son S/ 5,000, no S/ 25,000.

06Inscripción en SUNARP y entrega

11. Inscribe la compra en SUNARP. El notario presenta el parte; el registrador inscribe u observa dentro de los siete primeros días hábiles, y el asiento de presentación dura 35 días hábiles, prorrogables. La tasa de 2026 es S/ 44.50 más el 3 por mil del valor, si supera S/ 35,000, y quién la paga se pacta. Error típico: dar la venta por terminada con la firma: si una observación no se subsana a tiempo, el registrador tacha el título por caducidad.

12. Entrega las llaves. La fecha se pacta en las arras (sin pacto, la ley manda entregar apenas se celebra el contrato) y, con crédito, conviene después del desembolso. Se entrega en el estado en que estaba al vender, con sus accesorios. Firma un acta con el estado del departamento, las lecturas de luz, agua y gas, y las llaves. Hasta el último día hábil del mes siguiente, el comprador declara la compra en la municipalidad, y la municipalidad da de baja al vendedor. Error típico: entregar sin acta.

07Si vendes sin inmobiliaria

Se puede. La ley no exige un corredor, y el abogado, la notaría y SUNARP son los mismos. Lo que cambia es quién hace los pasos 2 al 7. Por tu cuenta, resuelves tú:

• El precio, con avisos (precios pedidos, no de cierre) o con la tasación de un perito como referencia.
• La difusión: fotos, avisos, portales, mensajes y llamadas.
• El filtro y las visitas: pedir la precalificación, coordinar horarios y abrir la puerta a desconocidos.
• La negociación, directamente con el comprador.

Una inmobiliaria asume ese trabajo a cambio de una comisión.

08Preguntas frecuentes

¿Cómo vender mi casa o departamento en Lima?

En doce pasos: partida y papeles, precio con comparables, fotos, publicación, filtro de compradores, visitas, oferta, arras, minuta y escritura, pagos e impuestos, inscripción en SUNARP y entrega de llaves. Se empieza por la copia literal de la partida, antes de publicar.

¿Qué requisitos necesito para vender una casa en Perú?

Figurar como dueño en SUNARP sin cargas que impidan vender, el HR y PU del año, el predial pagado y la firma de todos los titulares, incluido el cónyuge si es un bien de la sociedad conyugal. Al cierre se suman el impuesto a la renta, o la comunicación de no estar obligado, y la minuta.

¿Cuánto tiempo se demora en vender un departamento?

No hay una cifra oficial para Lima. Depende del precio frente a sus comparables, de tener los papeles listos antes de publicar y del crédito del comprador. En SUNARP, el registrador inscribe u observa dentro de los siete primeros días hábiles.

¿Puedo vender mi casa sin inmobiliaria?

Sí. La ley no exige un corredor, y el abogado, la notaría y SUNARP son los mismos. Asumes tú el precio, la difusión, el filtro de compradores, las visitas y la negociación.

¿Qué impuestos paga el vendedor de un departamento?

El impuesto a la renta, si corresponde (5 % de la ganancia, no del precio), y el predial de todo el año de la venta. La alcabala la paga el comprador.

Fuentes13

1. SUNARP, Res. 228-2025-SUNARP/GG: tasas registrales de 2026 (compraventa: S/ 44.50 de calificación más el 3 por mil del valor, si supera S/ 35,000). Monto de la copia literal calculado por Acento con los porcentajes de la UIT de la tabla de publicidad de predios. Ver el anexo (PDF)

2. SUNARP, Res. 00156-2025-SUNARP/SN: Copia Literal al Toque, con entrega al instante.

3. TUO del Reglamento General de los Registros Públicos (Res. 126-2012-SUNARP-SN), arts. 4, 25, 27, 37 y 43: plazos en días hábiles, vigencia del asiento de presentación, calificación en los siete primeros días y tacha por caducidad. Ver el reglamento

4. BCRP, Notas de Estudios N.° 51-2026: las medianas por distrito son precios de aviso, no de transacción. Ver la nota (PDF)

5. Scotiabank Perú, Crédito Hipotecario: el monto a financiar considera el menor valor entre el precio de venta y el valor comercial de tasación. Ver la página

6. BCP, «Proceso hipotecario»: primero la evaluación crediticia (si calificas y en qué condiciones); después, la evaluación del inmueble y su tasación. Ver la página

7. Fondo MiVivienda, «Acerca de Crédito MiVivienda»: viviendas de S/ 69,900 a S/ 496,200. Ver la página

8. Código Civil, arts. 315 (bienes sociales), 949 (transferencia de inmuebles), 1352 (perfección por consentimiento), 1477 y 1478 (arras confirmatorias) y 1550 a 1552 (entrega). Ver el código

9. Ley del Notariado (D.Leg. 1049), arts. 55 (identidad con RENIEC) y 57 (minuta autorizada por letrado). Ver la ley

10. TUO de la Ley 28194 (bancarización), arts. 3, 5-A y 7, con el texto del D.Leg. 1529: medios de pago desde 1 UIT, pago a terceros designados y constancia notarial. D.S. 301-2025-EF: UIT de 2026, S/ 5,500. Ver la UIT

11. Ley de Tributación Municipal (D.S. 156-2004-EF), arts. 7 (el notario exige el pago del predial y la alcabala), 10 (contribuyente al 1 de enero), 14 (declaración por transferencia hasta el último día hábil del mes siguiente) y 25 (alcabala). Ver la ley (PDF)

12. SUNAT, «Venta de inmuebles · Rentas de Segunda Categoría», abril de 2026. Ver la hoja (PDF)

13. SBS, Res. 3274-2017, art. 41-A: documento de cancelación y liberación de hipoteca en no más de siete días hábiles y sin costo. Ver la norma

Guía general para Lima: tu abogado, tu notario y tu contador confirman lo que pide tu caso. Fuentes consultadas el 27 y 28 de setiembre y el 8 de octubre de 2026.