Impuesto a la renta por vender un inmueble: cuándo pagas 5 % y cuándo no.

Si eres persona natural y vendes un inmueble que compraste desde 2004, pagas 5 % de impuesto a la renta sobre la ganancia, no sobre el precio. No pagas si es tu único inmueble y tu casa habitación desde hace dos años o más, si lo compraste antes de 2004 o si no ganaste. El pago se acredita ante el notario antes de firmar la escritura.

01Cuánto es: 5 % de la ganancia

Para la SUNAT, la venta de un inmueble por una persona natural es una renta de segunda categoría. La tasa es el 5 % de la ganancia, y la ganancia es el valor de venta menos el costo computable.

El costo computable es lo que pagaste al comprar, o lo que costó construir, actualizado con el índice de corrección monetaria que el Ministerio de Economía y Finanzas publica cada mes. A ese costo se suman las mejoras permanentes que hayas hecho, con sus comprobantes. El índice no siempre sube el costo: en el ejemplo de la propia SUNAT, para una compra de enero de 2025, es 0.97.

El ejemplo de la SUNAT: compra en enero de 2025, venta en abril de 2026

Concepto	Monto
Valor de venta	S/ 600,000
Costo computableS/ 500,000 × 0.97 (índice de corrección)	S/ 485,000
Ganancia	S/ 115,000
Impuesto: 5 % de la ganancia	S/ 5,750

02Cuándo no pagas

La hoja de la SUNAT enumera cuatro casos en los que no tienes que declarar ni pagar este impuesto:

1. Es tu único inmueble y ha sido tu casa habitación por al menos dos años. Se acredita con el título de propiedad.
2. El costo de adquisición es igual o mayor que el precio de venta. Sin ganancia, no hay impuesto.
3. La ganancia es renta empresarial. Si vende una empresa, o un vendedor habitual, el impuesto es otro: el de tercera categoría.
4. Lo compraste antes del 1 de enero de 2004. Se acredita con un documento de fecha cierta, con el documento de la sucesión intestada o con la constancia de inscripción del testamento.

En los tres primeros casos, en lugar de la constancia de pago, presentas al notario la «Comunicación de no encontrarse obligado a efectuar el pago del impuesto definitivo de segunda categoría». El formato está en el portal personas.sunat.gob.pe, en la sección «Vendo casa».

Una precisión sobre la casa habitación: el reglamento la define como el inmueble que tienes desde hace al menos dos años y que no está destinado solo a comercio, oficina, almacén, cochera o algo similar. Si tienes más de un inmueble, o si tu estacionamiento o depósito tiene partida propia, pide a tu contador que confirme tu caso antes de fijar el precio.

03Cómo se paga, paso a paso

1. Calcula la ganancia con el índice de corrección monetaria vigente y tus comprobantes de mejoras.
2. Paga con el Formulario 1662, Boleta de Pago, código de tributo 3021. Se puede pagar por internet con «Pagos sin Clave SOL», en el portal o en las aplicaciones de la SUNAT, en bancos autorizados o en agentes corresponsales.
3. Lleva la constancia a la notaría. Sin ella, el notario no eleva la minuta a escritura pública. Por eso, en la práctica, este impuesto se paga antes de firmar.
4. Declara con el Formulario Virtual 1665, en «Mis declaraciones y pagos» de SUNAT Operaciones en Línea. El plazo vence el mes siguiente a la fecha en que recibiste el pago, según el cronograma por el último dígito de tu RUC.

04Si heredaste

Para la SUNAT, quien hereda adquiere el inmueble en la fecha de la declaratoria de herederos, si fue por sucesión intestada, o en la fecha en que se inscribió el testamento en los Registros Públicos, si hubo testamento. No cuenta la fecha de la muerte. Esa fecha decide dos cosas.

La primera es si pagas. Si la declaratoria o la inscripción del testamento es anterior al 1 de enero de 2004, la venta no paga este impuesto. Lo acreditas con el documento de la sucesión intestada o con la constancia de inscripción del testamento.

La segunda es el costo. Si esa fecha es anterior al 1 de agosto de 2012, el costo computable es el autovalúo de ese año, actualizado con el índice de corrección monetaria. Si es posterior, el costo es cero, salvo que puedas acreditar el que le correspondía a quien lo dejó; sin esa prueba, si no aplica otra excepción, el 5 % se calcula sobre todo el precio. Antes de vender, reúne la escritura o la minuta con la que el causante compró.

05Si vives fuera del Perú

Si para la SUNAT eres no domiciliado, el comprador te retiene el 5 % y lo paga él. Esa retención se calcula sobre la ganancia, es decir, descontando lo que invertiste, solo si antes de la escritura presentas la certificación de la SUNAT para recuperar el capital invertido, o acreditas que pasaron más de 30 días hábiles desde que la pediste sin respuesta. Si no, la retención se aplica sobre todo lo pagado.

La consecuencia es de calendario: pide esa certificación apenas tengas un comprador serio, no la semana de la firma.

06Dólares, varias ventas y otros casos

• Venta en dólares. El precio se convierte a soles con el tipo de cambio compra que publica la SBS para el día del pago.
• Tres ventas en un año. Desde la tercera venta en un mismo año, la ganancia se considera renta empresarial, con otro impuesto. Los inmuebles heredados no se cuentan.
• Vende una empresa. Su ganancia va en su impuesto a la renta de tercera categoría, no en este.

07Preguntas frecuentes

¿Cuánto es el impuesto a la renta por vender un departamento?

El 5 % de la ganancia: el valor de venta menos el costo computable, que es el precio de compra actualizado con el índice de corrección monetaria. En el ejemplo de la SUNAT, una compra de S/ 500,000 vendida en S/ 600,000 paga S/ 5,750.

¿Pago impuesto a la renta si vendo la casa donde vivo?

No, si es tu único inmueble y ha sido tu casa habitación por al menos dos años. Lo acreditas con el título de propiedad y presentas al notario la comunicación de no encontrarte obligado al pago.

¿Pago impuesto si vendo un inmueble heredado?

Depende de la fecha de la declaratoria de herederos o de la inscripción del testamento, que es la que toma la SUNAT. Si es anterior a 2004, no. Si es posterior, pagas 5 % de la ganancia, a menos que aplique otra excepción, como la casa habitación; desde agosto de 2012, el costo computable es cero salvo que acredites lo que le costó al causante.

¿Cuándo se paga el impuesto por la venta de un inmueble?

Antes de firmar la escritura, porque el notario pide la constancia de pago. Se paga con el Formulario 1662 (código 3021) y luego se declara con el Formulario Virtual 1665, hasta el mes siguiente a la fecha en que recibiste el pago.

¿Qué tipo de cambio usa la SUNAT si vendo en dólares?

El tipo de cambio compra publicado por la SBS para el día del pago.

¿Qué pasa si vendo tres inmuebles en un año?

Desde la tercera venta del año, la ganancia se considera renta empresarial (tercera categoría), con otras reglas. Los inmuebles heredados no se cuentan. Conviene planificarlo con un contador.

Fuentes7

1. SUNAT, «Venta de inmuebles · Rentas de Segunda Categoría», hoja informativa, abril de 2026: tasa, costo computable, pago con el Formulario 1662, declaración con el 1665, casos en los que no se paga y caso práctico. Ver la hoja (PDF)

2. SUNAT Orientación, «Declaración y pago del impuesto por venta de inmuebles»: mejoras permanentes en el costo computable. Ver la página

3. SUNAT, Carpeta Renta de Personas Naturales 2025: costo computable de los inmuebles adquiridos a título gratuito o por herencia (Ley del Impuesto a la Renta, art. 21.1 a). Ver la carpeta (PDF)

4. SUNAT Orientación, «Obligaciones por la venta de inmuebles ubicados en el país»: retención del 5 % al vendedor no domiciliado. Ver la página

5. TUO de la Ley del Impuesto a la Renta, capítulo X, arts. 76 y 76-A: recuperación del capital invertido del vendedor no domiciliado. Ver el capítulo (PDF)

6. TUO de la Ley del Impuesto a la Renta, art. 4 (habitualidad en la venta de inmuebles), y su Reglamento, art. 1-A (casa habitación).

7. SUNAT, Orientación, «Preguntas frecuentes · Rentas de segunda categoría», pregunta 1: en un inmueble heredado, la fecha de adquisición es la de la declaratoria de herederos (sucesión intestada) o la de inscripción del testamento en los Registros Públicos; si es anterior al 1 de agosto de 2012, el costo computable es el autovalúo ajustado con el índice de corrección monetaria, y desde esa fecha es cero o el costo del transferente, si se acredita. Mismo criterio en los Informes 168-2005-SUNAT/2B0000 y 280-2006-SUNAT/2B0000. Ver la pregunta

La tabla reproduce el caso práctico de la SUNAT. Este artículo explica la regla general: tu contador confirma tu caso. Fuentes consultadas el 27 de setiembre y el 4 de octubre de 2026.