Vender un departamento en Lima: quién paga qué, y cuánto.

Al vender un departamento en Lima, la ley reparte cuatro gastos: la alcabala la paga el comprador; el impuesto a la renta, el predial del año y los gastos de entrega, el vendedor. La notaría, la inscripción en SUNARP y la minuta no tienen dueño fijo: se pactan, y conviene dejarlo por escrito antes de firmar.

01Lo que fija la ley: cuatro gastos

Cuatro gastos tienen dueño por ley, y un contrato no puede cambiar al responsable de los impuestos frente al Estado:

• La alcabala la paga el comprador. Es el 3 % del valor de la venta sobre lo que pase de S/ 55,000 en 2026, y la ley no admite pacto en contrario. En Lima se paga en el SAT. Lo explicamos en alcabala 2026.
• El impuesto a la renta lo paga el vendedor, si corresponde: 5 % de la ganancia, no del precio, y nada si era su única casa habitación por dos años o más, si la compró antes de 2004 o si no ganó. Detalle en impuesto a la renta por vender y en cómo declarar y pagarlo en SUNAT.
• El predial del año lo paga el vendedor. El contribuyente es quien era propietario el 1 de enero; el comprador lo será desde el 1 de enero siguiente. Y el notario debe exigir que se acredite el pago para formalizar la venta.
• Los gastos de entrega son del vendedor, salvo pacto distinto, según el Código Civil.

02Lo que se pacta

Ninguna norma dice quién paga la notaría de la escritura, la inscripción de la compra en SUNARP ni la minuta. Por eso se negocian, y lo sensato es dejarlo por escrito desde las arras, no descubrirlo en la notaría.

• La notaría de la escritura. Los honorarios notariales no tienen tarifa oficial. Pide una proforma por escrito a la notaría que elijan las partes.
• La inscripción en SUNARP. En 2026, la compraventa paga S/ 44.50 de calificación más el 3 por mil del valor, si supera S/ 35,000. Nuestra propuesta: que la pague el comprador, porque es a él a quien protege la inscripción.
• La minuta. La paga quien contrata al abogado que la redacta.
• La comisión de la inmobiliaria, si trabajas con una: un porcentaje del precio, pactado por escrito, más IGV. En Acento se paga una sola vez, al cierre de la venta, y solo si se vende.

«Nada se descubre en la notaría: cada gasto se conoce, por escrito, antes de fijar la fecha de firma.»

03Un ejemplo completo

Un departamento en Lima se vende en S/ 500,000. El vendedor lo compró en 2016 y no es su casa habitación: su costo computable, actualizado con el índice de corrección monetaria, es S/ 400,000. Así se reparten los gastos que fija la ley y los que se pactan.

Venta de S/ 500,000: quién paga cada gasto

Gasto	Quién	Monto
Alcabala3 % de (500,000 − 55,000)	Comprador	S/ 13,350
Impuesto a la renta5 % de (500,000 − 400,000)	Vendedor	S/ 5,000
Predial del añoSegún su autovalúo	Vendedor	Su cuota
Inscripción en SUNARP44.50 + 3 por mil de 500,000	Se pacta	S/ 1,544.50
Notaría de la escrituraSin tarifa oficial	Se pacta	Proforma
MinutaHonorarios del abogado	Quien lo contrata	Proforma

Si el impuesto a la renta se calculara, por error, sobre el precio, serían S/ 25,000 en vez de S/ 5,000. Si el departamento hubiera sido la única casa habitación del vendedor durante dos años o más, serían S/ 0. Por eso esa cuenta se hace antes de fijar el precio, no después.

04Si tu departamento tiene hipoteca

Se puede vender un departamento hipotecado. Lo usual es que una parte del precio cancele la deuda y se levante la hipoteca con la venta, coordinado por los abogados con el banco del vendedor.

Cuando el crédito queda cancelado, el banco debe entregar, en no más de siete días hábiles y sin costo, el documento de cancelación y la declaración de liberación de la hipoteca. El banco no puede cobrar comisión por las gestiones del levantamiento; la notaría y SUNARP sí cobran por formalizarlo e inscribirlo. En 2026, inscribir el levantamiento cuesta S/ 44.50 de calificación más el 1.5 por mil del monto de la hipoteca, si supera S/ 35,000.

05Cómo se paga el precio

Si la venta vale 1 UIT o más, S/ 5,500 en 2026, todo el precio se paga por medios de pago del sistema financiero, aunque se pague en partes, y el notario deja constancia del medio de pago en la escritura. El pago va directo al vendedor: un pago a un tercero solo vale si el vendedor lo designó y lo comunicó a la SUNAT antes de pagar. Así se hace, por ejemplo, cuando una parte del precio cancela la hipoteca del vendedor en su banco.

06Preguntas frecuentes

¿Quién paga la notaría en una compraventa?

Ninguna norma lo fija: se pacta entre comprador y vendedor. Los honorarios notariales no tienen tarifa oficial, así que conviene pedir una proforma por escrito y dejar el acuerdo en las arras o en la minuta.

¿Quién paga la alcabala, el comprador o el vendedor?

El comprador. La Ley de Tributación Municipal la pone a su cargo exclusivo, sin admitir pacto en contrario. En 2026 es el 3 % del valor de la venta sobre lo que pase de S/ 55,000.

¿Qué impuestos paga el vendedor de un departamento?

El impuesto a la renta, si corresponde (5 % de la ganancia), y el impuesto predial de todo el año de la venta. El vendedor no paga alcabala.

¿Cuánto cuesta inscribir una compraventa en SUNARP en 2026?

S/ 44.50 de calificación más el 3 por mil del valor de la venta, si supera S/ 35,000. En una venta de S/ 500,000 son S/ 1,544.50. SUNARP liquida el monto definitivo.

¿Puedo vender mi departamento si aún lo estoy pagando al banco?

Sí. Una parte del precio cancela el crédito y la hipoteca se levanta con la venta. El banco debe entregar el documento de cancelación y la liberación de la hipoteca en no más de siete días hábiles y sin costo.

Fuentes8

1. Ley de Tributación Municipal (D.S. 156-2004-EF): alcabala, arts. 21 a 27; predial, arts. 8 y 10; obligación del notario, art. 7. Ver la ley (PDF)

2. SUNAT, «Venta de inmuebles · Rentas de Segunda Categoría», abril de 2026. Ver la hoja (PDF)

3. SUNARP, Res. 00228-2025-SUNARP/GG, anexo 1: tasas registrales de inscripción de predios para 2026 (compraventa, hipoteca y levantamiento). Ver el anexo (PDF)

4. Código Civil, art. 1530: los gastos de entrega son de cargo del vendedor, salvo pacto distinto. Ver el código

5. SBS, Res. 3274-2017, arts. 17 y 41-A: levantamiento de garantías sin comisión y entrega del documento de cancelación y liberación en no más de siete días hábiles. Ver la norma

6. TUO de la Ley 28194 (bancarización), arts. 3, 5-A y 7, con el texto del D.Leg. 1529: medios de pago desde 1 UIT, pago a terceros designados y constancia notarial.

7. D.S. 301-2025-EF: UIT de 2026, S/ 5,500. Ver la norma

8. Código Tributario, art. 26: los convenios por los que el deudor transmite su obligación tributaria a un tercero no tienen eficacia frente a la administración tributaria.

El ejemplo es ilustrativo: el costo computable es un supuesto. Tu abogado, tu notario y tu contador confirman los montos de tu caso. Fuentes consultadas el 27 de setiembre y el 4 de octubre de 2026.