Alcabala 2026: cuánto es, quién la paga y dónde se paga en Lima.

La alcabala es un impuesto municipal del 3 % que paga el comprador de un inmueble. En 2026 no se cobra sobre los primeros S/ 55,000 del precio: en una compra de S/ 500,000 son S/ 13,350. En Lima se paga solo en el SAT, hasta el último día hábil del mes siguiente a la compra.

Grava toda transferencia de un inmueble: una venta, una permuta o una donación. Si vendes, no la pagas tú, pero conviene entenderla: es lo que tu comprador suma al precio, y un cálculo mal hecho o un pago en la ventanilla equivocada puede atrasar la firma de la escritura.

01Cuánto es en 2026

La tasa es el 3 % del valor de la transferencia. La ley deja fuera el primer tramo de 10 Unidades Impositivas Tributarias (UIT), y la UIT de 2026 es S/ 5,500. Por eso, este año, la alcabala solo se cobra sobre lo que pase de S/ 55,000.

La cuenta tiene dos pasos: al valor de la venta, en soles, se le restan S/ 55,000; a lo que queda se le aplica el 3 %.

Alcabala en 2026, según el valor de la compra

Valor de la compra	Base gravada	Alcabala (3 %)
S/ 300,000Unos US$ 89,000	S/ 245,000	S/ 7,350
S/ 500,000Unos US$ 148,000	S/ 445,000	S/ 13,350
S/ 800,000Unos US$ 237,000	S/ 745,000	S/ 22,350

02Quién la paga: siempre el comprador

La ley no deja espacio para la negociación: la alcabala es «de cargo exclusivo del comprador, sin admitir pacto en contrario». No se puede trasladar al vendedor en el contrato ni repartir a medias. Una cláusula que lo intente no cambia quién debe el impuesto.

Para quien vende, la consecuencia es práctica. El comprador tiene que tener ese dinero listo, aparte de la cuota inicial y de los gastos de su crédito. Si no lo presupuestó, lo descubrirá en la notaría, y ahí empiezan los pedidos de más plazo o de rebaja. Por eso conviene que la cifra aparezca por escrito desde la negociación.

Si compra con el Nuevo Crédito MiVivienda, el reglamento del Fondo permite financiar los gastos de cierre, alcabala incluida, hasta por el 5 % del valor de la vivienda.

03Sobre qué valor se calcula

La base es el valor de la transferencia: el precio de la compraventa. Tiene un piso. No puede ser menor que el autovalúo del inmueble de ese año, ajustado por el Índice de Precios al por Mayor de Lima que publica el INEI. El ajuste se aplica desde el 1 de febrero, con el índice acumulado hasta el mes anterior.

Si el precio es mayor que ese autovalúo ajustado, la base es el precio. Si el precio declarado fuera menor, el SAT calcula sobre el autovalúo ajustado. Declarar un precio más bajo que el real no rebaja el impuesto por debajo de ese piso, y además deja una escritura que no coincide con los pagos: desde 1 UIT, el precio de un inmueble se paga por el banco y el notario anota el medio de pago.

04Dónde y hasta cuándo se paga

En la provincia de Lima, la alcabala la recauda únicamente el SAT de Lima, por ley, desde 2002. Un pago en la municipalidad del distrito es un pago indebido: no sirve para elevar la minuta a escritura ni para inscribir la compra.

El SAT la liquida en sus agencias, en su Agencia Virtual y en las notarías afiliadas. Pide el documento de la transferencia firmado y con fecha, y la declaración jurada del predio de ese año: los formatos HR y PU.

El plazo vence el último día hábil del mes siguiente a la transferencia, y se paga al contado. En la práctica se paga antes: para formalizar la venta, el notario debe exigir que se acredite el pago de la alcabala. Y también el del impuesto predial del vendedor.

05Cuándo no se paga

La ley enumera los casos inafectos. Los que más se cruzan en una venta en Lima son estos:

• Primera venta de una constructora. Si el comprador adquiere un departamento directamente a la empresa constructora, en su primera venta, no paga alcabala, salvo por la parte del valor que corresponde al terreno. La reventa de ese mismo departamento sí paga.
• Herencias y anticipos de legítima. Recibir un inmueble por causa de muerte o como anticipo de legítima no paga alcabala.
• División y partición. Tampoco paga la división y partición de una herencia o de los gananciales de una sociedad conyugal, ni la transferencia de cuotas entre herederos o copropietarios originarios.
• Resolución antes de pagar el precio. Si la compraventa se resuelve antes de que el precio se haya cancelado, la resolución no paga.

Un caso frecuente: heredas un departamento y luego lo vendes. La herencia no pagó alcabala; la venta sí, y la paga tu comprador.

06Preguntas frecuentes

¿Cuánto es la alcabala en 2026?

Es el 3 % del valor de la venta, aplicado solo sobre lo que pase de S/ 55,000 (10 UIT de S/ 5,500). En una compra de S/ 500,000, la alcabala es S/ 13,350.

¿Quién paga la alcabala, el comprador o el vendedor?

El comprador. La Ley de Tributación Municipal la pone a su cargo exclusivo y no admite pacto en contrario: no se puede trasladar al vendedor en el contrato.

¿Dónde se paga la alcabala en Lima?

En la provincia de Lima, solo en el SAT de Lima: en sus agencias, en su Agencia Virtual o en las notarías afiliadas. Un pago en una municipalidad distrital es indebido y no sirve para la escritura.

¿Hasta cuándo hay plazo para pagar la alcabala?

Hasta el último día hábil del mes siguiente a la transferencia, al contado. En la práctica se paga antes de firmar la escritura, porque el notario debe exigir que se acredite el pago.

¿Se paga alcabala al comprar un departamento de estreno?

Si se compra directamente a la empresa constructora, en su primera venta, no se paga, salvo por la parte del valor que corresponde al terreno. La reventa de ese departamento sí paga alcabala.

¿Se paga alcabala por una herencia?

No. Las transferencias por causa de muerte, los anticipos de legítima y la división y partición de una herencia están inafectas. Si después vendes el inmueble heredado, la alcabala de esa venta la paga tu comprador.

Fuentes7

1. Texto Único Ordenado de la Ley de Tributación Municipal, D.S. 156-2004-EF. Arts. 21 a 27 (alcabala; el tramo inafecto de 10 UIT, según la Ley 27963). Ver la ley (PDF)

2. Ley de Tributación Municipal, art. 7, con el texto del D.Leg. 1520: el notario exige acreditar el pago del predial y de la alcabala. Compilación actualizada publicada por la Municipalidad de Ate, julio de 2025. Ver el texto (PDF)

3. D.S. 301-2025-EF: valor de la UIT para 2026, S/ 5,500. El Peruano, 17 de diciembre de 2025. Ver la norma

4. Escuela SAT, preguntas frecuentes sobre el impuesto de alcabala: en la provincia de Lima solo recauda el SAT (Ley 27616). Ver la página

5. SAT de Lima, «SAT de Lima brinda recomendaciones para realizar liquidación y pago del impuesto de alcabala», 3 de abril de 2025. Ver la nota

6. Fondo MiVivienda, Reglamento de Crédito del Nuevo Crédito MiVivienda, versión 26, art. 4: gastos de cierre financiables hasta el 5 % del valor de la vivienda. Ver el reglamento (PDF)

7. TUO de la Ley 28194 (bancarización), arts. 3 y 7, con el texto del D.Leg. 1529: pagos de inmuebles desde 1 UIT por medios de pago, anotados por el notario.

Montos de 2026. Los ejemplos son cálculos de Acento; el SAT liquida el monto definitivo. Fuentes consultadas el 27 de setiembre de 2026.