Documentos para vender un departamento: la lista completa, en orden.

Para vender un departamento en Lima tienes que probar tres cosas: que está inscrito a tu nombre y sin cargas que impidan la venta (copia literal o certificado registral de SUNARP), que está al día con la municipalidad (HR y PU, predial pagado) y que quienes firman pueden vender (DNI y, según el caso, cónyuge, poder o sucesión inscrita). Al cierre se suman el impuesto a la renta y la minuta.

Una venta no se cae en la notaría: se cae antes, en un documento que nadie pidió a tiempo. La lista sigue el orden de quién pide cada papel, y al final está el momento en que conviene tener cada uno.

01Lo que dice SUNARP

El primer documento es la copia literal de la partida registral: la reproducción certificada de todos los asientos del inmueble en el Registro de Predios. Ahí están quién es el dueño, el área y la descripción, y las cargas, como hipotecas, embargos o demandas. En 2026 cuesta unos S/ 17.60 hasta dos páginas y unos S/ 8.80 por página adicional. Con el servicio Copia Literal al Toque se pide en línea, sin usuario, con DNI y pago en línea, y llega al instante con firma digital.

El segundo es el Certificado Registral Inmobiliario (CRI). No reproduce la partida: certifica la descripción del inmueble, sus titulares de los últimos diez años, las cargas vigentes y los títulos pendientes de inscripción. Cuesta unos S/ 88.50 y es el que suelen pedir el comprador y su banco antes de las arras y de la escritura.

Al leer la partida, revisa cuatro cosas:

• Que el titular sea quien va a firmar. Si figura una persona fallecida o una sociedad conyugal, cambia quién firma (ver más abajo).
• Que el área y la descripción coincidan con lo que vas a anunciar.
• Que no haya cargas que impidan vender. Una hipoteca se levanta con el precio; un embargo judicial o una demanda inscrita son un litigio y hay que resolverlos antes.
• Que no haya títulos pendientes que cambien lo que se ve hoy.

Si el departamento no tiene partida propia, no se puede vender como departamento: solo el inmueble completo o una cuota de él. Ese saneamiento, la independización, va antes de publicar.

02Lo que pide la municipalidad

• HR y PU del año. Son los formatos de la declaración jurada del impuesto predial: la hoja de resumen (HR) y la del predio urbano (PU). Los emite la municipalidad del distrito y el SAT de Lima los pide para liquidar la alcabala del comprador.
• Impuesto predial pagado. Para formalizar la venta, el notario debe exigir que se acredite el pago del predial de los periodos en que fuiste contribuyente. Como el contribuyente es quien era dueño el 1 de enero, el vendedor lo es por todo el año de la venta: prepárate para acreditar el predial de ese año.
• Arbitrios al día. La ley no los pone entre lo que el notario debe exigir, pero un comprador informado los pedirá. Conviene tenerlos pagados.

Algunas notarías piden además una constancia de no adeudo. Pregunta cuál, y a qué entidad, apenas elijas notaría.

03Lo que pide el edificio

En un departamento, el comprador pedirá dos papeles más: la constancia de no adeudo de mantenimiento de la junta de propietarios y una copia del reglamento interno. El reglamento dice qué se puede hacer con el departamento, las áreas comunes y los estacionamientos, y evita preguntas incómodas en la negociación.

04Quiénes firman y qué necesitan

Cada firmante lleva su DNI vigente: el notario verifica su identidad con la base biométrica de RENIEC. Lo demás depende de quién es el dueño.

• Casados. Si el departamento es un bien de la sociedad conyugal, venden los dos cónyuges, o uno con poder especial del otro por escritura pública. La venta firmada por uno solo es nula. Si hay separación de patrimonios inscrita, cada uno dispone de sus bienes.
• Divorciados. Si el bien no se liquidó, firman los dos excónyuges; si la liquidación inscrita se lo adjudicó a uno, firma ese. Tu abogado lo confirma con la partida.
• Copropietarios. Para vender el inmueble completo, firman todos.
• Herederos. Primero se inscribe la sucesión intestada o el testamento y se traslada a la partida del inmueble; después firman todos los herederos.
• Con apoderado. El poder debe constar por escritura pública y dar la facultad de vender de forma expresa; se presenta con una vigencia de poder reciente, que cuesta S/ 33. El poder se extingue con la muerte de quien lo otorgó.
• Una empresa. Firma su representante, con una vigencia de poder reciente y facultades para vender; el abogado revisa que alcancen.
• Un menor de edad. Sus padres no pueden vender sus bienes sin autorización judicial previa.

05Lo que se suma al cierre

• Impuesto a la renta. La constancia de pago, o la comunicación de que no estás obligado a pagarlo. Sin una de las dos, el notario no eleva la minuta a escritura. Te lo explicamos en cuándo se paga el impuesto a la renta por vender.
• Si hay hipoteca. Cuando cancelas el crédito, el banco debe entregarte, en no más de siete días hábiles y sin costo, el documento de cancelación y la declaración de liberación de la hipoteca; si tienes otras deudas con ese banco, a pedido tuyo. Con esa declaración se inscribe el levantamiento.
• La minuta, que redacta un abogado, y la escritura pública, que firma el notario. El notario presenta el parte a SUNARP para inscribir la compra.
• Del lado del comprador, la alcabala pagada en el SAT.

Cuándo conviene tener cada documento

Documento	Momento
Copia literalUnos S/ 17.60 hasta dos páginas	Antes de publicar
DNI y estado civil de los firmantesCónyuge, herederos, poder	Antes de publicar
HR y PU, predial y arbitriosMunicipalidad del distrito	Antes de negociar
No adeudo y reglamento internoJunta de propietarios	Antes de negociar
CRIUnos S/ 88.50	Antes de las arras
Vigencia de poderS/ 33	Días antes de firmar
Impuesto a la rentaPago o comunicación	Antes de la escritura

06Protege tu partida mientras vendes

Afiliarte a la Alerta Registral de SUNARP es gratis y no tiene límite de partidas. Te avisa por correo y por SMS cuando alguien presenta un título sobre tu inmueble, cuando se emite publicidad de tu partida o cuando alguien la consulta en el servicio Conoce Aquí. Mientras tu departamento está en venta, su partida se consulta más; con la alerta te enteras de cada movimiento.

Cuando ya hay comprador, el notario puede anotar un bloqueo registral a su favor. Dura 60 días hábiles y, mientras está vigente, no se inscribe ningún acto incompatible con la compra.

07Preguntas frecuentes

¿Qué documentos necesito para vender mi departamento?

La copia literal o el certificado registral inmobiliario de SUNARP, el HR y PU del año, el predial pagado, el DNI de quienes firman y, según el caso, la firma del cónyuge, el poder con su vigencia o la sucesión inscrita. Al cierre, la constancia del impuesto a la renta (o la comunicación de no estar obligado) y la minuta.

¿La copia literal es lo mismo que el certificado registral inmobiliario?

No. La copia literal reproduce los asientos de la partida. El CRI certifica la descripción del inmueble, los titulares de los últimos diez años, las cargas vigentes y los títulos pendientes. En 2026, la copia literal cuesta unos S/ 17.60 hasta dos páginas y el CRI, unos S/ 88.50.

¿Qué es el HR y PU y dónde se saca?

Son los formatos de la declaración jurada del impuesto predial: la hoja de resumen (HR) y la del predio urbano (PU). Los emite la municipalidad del distrito donde está el inmueble, y el SAT de Lima los pide para liquidar la alcabala.

¿Puedo vender mi departamento si mi cónyuge no firma?

Si es un bien de la sociedad conyugal, no. La ley exige la intervención de los dos cónyuges, o de uno con poder especial del otro por escritura pública, y la venta firmada por uno solo es nula.

¿Puedo vender una casa heredada sin ponerla a mi nombre?

No. Primero se inscribe la sucesión intestada o el testamento y se traslada a la partida del inmueble; después firman la venta todos los herederos.

¿Cuánto cuesta una copia literal en 2026?

Unos S/ 17.60 hasta dos páginas y unos S/ 8.80 por cada página adicional. Con Copia Literal al Toque se pide en línea, con DNI, y llega al instante con firma digital.

Fuentes8

1. SUNARP, Res. 228-2025-SUNARP/GG: tasas registrales de 2026. Montos de copia literal y CRI calculados por Acento con los porcentajes de la UIT de la tabla de publicidad de predios y la UIT de 2026. Ver la resolución

2. SUNARP, Res. 00156-2025-SUNARP/SN: Copia Literal al Toque, vigente desde el 17 de octubre de 2025. SUNARP, Res. 00080-2025-SUNARP/SN: Alerta Registral, vigente desde el 1 de junio de 2025.

3. SUNARP, Subdirección de Capacitación Registral, «Bloqueo registral»: vigencia de 60 días hábiles, lo presenta el notario. Ver la página

4. Ley de Tributación Municipal (D.S. 156-2004-EF), arts. 7, 8 y 10: el notario exige el pago del predial; el contribuyente es quien era propietario el 1 de enero. Ver la ley (PDF)

5. SAT de Lima, recomendaciones para liquidar la alcabala con el HR y el PU del año, 3 de abril de 2025. Ver la nota

6. Código Civil, arts. 156 (poder para vender por escritura pública), 315 (bienes sociales), 327 (separación de patrimonios), 447 (bienes de menores), 971 (copropiedad) y 1801 (extinción del mandato por muerte). VIII Pleno Casatorio Civil: nulidad de la venta de un bien social por un solo cónyuge. Ver el código

7. Ley del Notariado (D.Leg. 1049), art. 55: verificación de identidad con RENIEC. Ver la ley

8. SBS, Res. 3274-2017, art. 41-A: documento de cancelación y liberación de hipoteca en no más de siete días hábiles y sin costo. Ver la norma

Lista general para departamentos en Lima: tu abogado y tu notario confirman lo que pide tu caso. Fuentes consultadas el 27 y 28 de setiembre de 2026.