Precio del m² en Lima por distrito: venta y alquiler, con datos del BCRP.
En el primer trimestre de 2026, la mediana del precio pedido por los departamentos en venta fue de US$ 2,605 por m² en San Isidro, US$ 2,556 en Barranco y US$ 2,464 en Miraflores, y de US$ 1,510 en La Molina, según el Banco Central de Reserva del Perú (BCRP). El promedio de los doce distritos que mide fue de US$ 2,034. Son precios de aviso, no de cierre.
El BCRP publica esta mediana cada trimestre. Esta es la tabla completa, con lo que dice y lo que no.
01Los doce distritos, de mayor a menor
Precio por m² de los departamentos en venta, por distrito · I trimestre 2026
| Distrito | Venta · US$ por m² | Var. anual | Rent. bruta |
|---|---|---|---|
| San Isidro | 2,605 | +21.5 % | 6.0 % |
| Barranco | 2,556 | +7.6 % | 5.9 % |
| Miraflores | 2,464 | +10.5 % | 5.6 % |
| Jesús María | 2,103 | +20.3 % | 5.7 % |
| San Borja | 2,099 | +7.9 % | 5.7 % |
| Magdalena | 1,986 | +14.8 % | 6.5 % |
| Lince | 1,894 | +3.1 % | 6.6 % |
| Pueblo Libre | 1,875 | +13.4 % | 5.9 % |
| Surquillo | 1,856 | +7.2 % | 6.7 % |
| Surco | 1,818 | +6.6 % | 5.5 % |
| San Miguel | 1,637 | +15.5 % | 5.7 % |
| La Molina | 1,510 | +4.1 % | 6.4 % |
| Promedio 12 distritos | Promedio2,034 | +11.1 % | 6.0 % |
Los datos son del primer trimestre de 2026, los más recientes que el BCRP había publicado al 4 de octubre de 2026. Cuando salga el trimestre siguiente, actualizamos la tabla.
02Cómo leer estos números
Es una mediana. La mitad de los avisos del distrito pide más por m² y la otra mitad, menos. No es el precio de un departamento en particular.
Es un precio de aviso. El BCRP calcula sus medianas con los avisos de departamentos en venta publicados en Urbania. Reflejan lo que piden los propietarios, no lo que se paga en la notaría. No existe un estudio oficial que mida en Lima la distancia entre una cosa y otra; el indicio más reciente viene de la vivienda nueva, donde la Confederación de Desarrolladores Inmobiliarios del Perú (CODIP) mostró en julio de 2026 precios de venta 5.5 % por debajo de los de oferta, aunque compara unidades distintas, no el mismo departamento.
Depende de qué se publica. Si en un distrito aparecen más estrenos, su mediana sube aunque ningún departamento haya cambiado de precio. En los doce distritos, los estrenos pasaron de 16.2 % a 29.5 % de los avisos en un año. Lo explicamos en por qué subió 11 % el m².
Está en dólares y es por m² de departamento. No incluye casas ni terrenos, y el tipo de cambio pesa en la variación anual.
03Lima Top y Lima Moderna
Los tres distritos con el m² más alto son de Lima Top: San Isidro (US$ 2,605), Barranco (US$ 2,556) y Miraflores (US$ 2,464). Entre el más caro y el más barato de la tabla, La Molina (US$ 1,510), la distancia es de 73 %.
El dato que más llama la atención está en Lima Moderna: Jesús María (US$ 2,103) ya pide más por m² que San Borja (US$ 2,099) y que Surco (US$ 1,818), y fue el segundo distrito que más subió en el año, 20.3 %. Buena parte de ese salto son estrenos en la vitrina: en el primer trimestre, sus estrenos se ofrecían a US$ 2,528 por m² y sus departamentos con cinco años o más, a US$ 1,734.
Agrupados como los agrupa el BCRP, el sector medio, que coincide con los seis distritos de Lima Moderna, subió 13.1 % en dólares en el año, y el sector alto, que equivale a Lima Top, 9.7 %.
04Alquiler y rentabilidad
El BCRP también estima el alquiler anual por m². Va de US$ 94 en San Miguel a US$ 156 en San Isidro. La rentabilidad bruta, que es el alquiler de un año dividido entre el precio de venta, es más alta en Lima Moderna: Surquillo (6.7 %), Lince (6.6 %) y Magdalena (6.5 %). Las más bajas están en Surco (5.5 %) y Miraflores (5.6 %).
Una referencia gruesa para un departamento de 80 m² en Miraflores: la mediana de venta da unos US$ 197,000 y la del alquiler, unos US$ 930 al mes. Sirve como orden de magnitud, no como precio: el tamaño, el piso, la antigüedad y la vista mueven el valor por m².
La rentabilidad bruta no descuenta meses sin inquilino, mantenimiento, arbitrios, predial ni impuestos. El alquiler paga impuesto a la renta de primera categoría, que equivale al 5 % de lo cobrado. Sirve para comparar distritos, no para prometer un retorno.
05Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta el m² en Miraflores en 2026?
La mediana del precio pedido por los departamentos en venta en Miraflores fue de US$ 2,464 por m² en el primer trimestre de 2026, 10.5 % más que un año antes, según el BCRP. Es un precio de aviso, no de cierre.
¿Cuál es el distrito más caro de Lima por m²?
Entre los doce distritos que mide el BCRP, San Isidro: US$ 2,605 por m² en el primer trimestre de 2026. Le siguen Barranco (US$ 2,556) y Miraflores (US$ 2,464). El más bajo de la lista es La Molina (US$ 1,510).
¿Cuánto cuesta el m² en Jesús María, Lince, Magdalena y los demás distritos de Lima Moderna?
En el primer trimestre de 2026: Jesús María US$ 2,103, Magdalena US$ 1,986, Lince US$ 1,894, Pueblo Libre US$ 1,875, Surquillo US$ 1,856 y San Miguel US$ 1,637 por m², según las medianas de aviso del BCRP.
¿Cuánto cuesta el m² en Surco, San Borja y La Molina?
En el primer trimestre de 2026, la mediana de aviso fue de US$ 2,099 por m² en San Borja, US$ 1,818 en Surco y US$ 1,510 en La Molina, según el BCRP.
¿En qué distrito de Lima rinde más alquilar un departamento?
Por rentabilidad bruta, en Surquillo (6.7 %), Lince (6.6 %) y Magdalena (6.5 %), según el BCRP. Es una cifra antes de vacancia, mantenimiento, arbitrios, predial e impuestos.
¿El precio del aviso es el precio de venta?
No. Las medianas del BCRP son precios pedidos en avisos. No hay un estudio oficial que mida el descuento hasta el cierre en Lima; en vivienda nueva, CODIP mostró precios de venta 5.5 % por debajo de los de oferta en julio de 2026.
Fuentes4
Banco Central de Reserva del Perú (BCRP). Notas de Estudios N.° 51-2026, «Indicadores del mercado inmobiliario del IT de 2026», 22 de julio de 2026. Cuadros 1 a 6. Ver la nota (PDF)
BCRP. Indicador de Precios de Alquiler y Venta de Departamentos, base desagregada de avisos de venta 2026-1. Participación de estrenos y medianas por antigüedad: cálculo de Acento. Ver la base
Confederación de Desarrolladores Inmobiliarios del Perú (CODIP). Informe «Perspectiva», julio de 2026. Diferencia entre precio de oferta y de venta: cálculo de Acento con las cifras de sus gráficos. Ver el informe
SUNAT Orientación, «Cálculo de rentas de primera categoría»: tasa efectiva del 5 % sobre el alquiler. Ver la página
Medianas de precios de aviso de departamentos, en US$ por m². La referencia de 80 m² multiplica las medianas por el área: es un orden de magnitud. Lista de notas del BCRP revisada el 4 de octubre de 2026.
Comparte este artículo
WhatsApp
