El m² subió 11 % en un año. No en todos los distritos por la misma razón.
Entre el primer trimestre de 2025 y el primero de 2026, la mediana del precio de venta de departamentos en los doce distritos que sigue el Banco Central de Reserva del Perú (BCRP) pasó de US$ 1,831 a US$ 2,034 por m². Son 11.1 % en un año.
Es un titular que invita a una conclusión rápida: «entonces mi departamento vale 11 % más». No necesariamente. Ese número mezcla tres fuerzas distintas, y cada distrito las combina a su manera.
Primero, la perspectiva. Entre 2019 y 2025, la misma mediana subió apenas 3.8 % en seis años, de US$ 1,764 a US$ 1,831 por m². El salto del último año es casi el triple de lo que se movió en los seis anteriores juntos. Cuando una cifra se comporta así, conviene preguntar por qué antes de cambiar el precio de un aviso.
01Doce distritos, doce velocidades
El promedio esconde una dispersión enorme. En San Isidro la mediana subió 21.5 % y en Jesús María, 20.3 %. En el otro extremo, Lince apenas se movió 3.1 % y La Molina, 4.1 %. De los cinco distritos que más subieron, cuatro son de Lima Moderna: Jesús María, San Miguel, Magdalena y Pueblo Libre.
Agrupados como los agrupa el BCRP, el sector medio, que coincide con los seis distritos de Lima Moderna, subió 13.1 % en dólares. El sector alto, que equivale a Lima Top, subió 9.7 %.
Variación anual de la mediana de venta, por distrito
| Distrito | Var. anual · US$ por m² | 2026 |
|---|---|---|
| San Isidro | +21.5 % | 2,605 |
| Jesús María | +20.3 % | 2,103 |
| San Miguel | +15.5 % | 1,637 |
| Magdalena | +14.8 % | 1,986 |
| Pueblo Libre | +13.4 % | 1,875 |
| Miraflores | +10.5 % | 2,464 |
| San Borja | +7.9 % | 2,099 |
| Barranco | +7.6 % | 2,556 |
| Surquillo | +7.2 % | 1,856 |
| Surco | +6.6 % | 1,818 |
| La Molina | +4.1 % | 1,510 |
| Lince | +3.1 % | 1,894 |
| Promedio 12 distritos | Promedio+11.1 % | 2,034 |
La mediana de cada distrito, con su alquiler y su rentabilidad bruta, está en la tabla de precio del m² por distrito.
02Primera fuerza: el dólar se abarató
Las cifras del BCRP están en dólares, y en ese año el sol se apreció. El tipo de cambio bancario promedio pasó de S/ 3.699 por dólar en el primer trimestre de 2025 a S/ 3.387 en el de 2026: el dólar costaba 8.4 % menos. Un departamento cuyo precio en soles no cambió aparece, medido en dólares, más caro, sin que nadie haya pagado más por él.
El propio Banco Central publica la cuenta en soles constantes, es decir, descontando también la inflación. Ahí el panorama cambia de signo.
| Índice del BCRP | En US$ corrientes | En soles constantes |
|---|---|---|
| Doce distritosAgregado de las doce medianas | +10.9 % | −1.0 % |
| Sector altoEquivale a Lima Top | +9.7 % | −2.0 % |
| Sector medioEquivale a Lima Moderna | +13.1 % | +0.9 % |
En términos reales, el precio de los departamentos de Lima Top bajó 2 % y el de Lima Moderna apenas se movió. Si vendes en dólares para volver a comprar en dólares, la subida te acompaña de ida y de vuelta. Si vas a usar el dinero en soles, para pagar una deuda o ayudar a un hijo con su cuota inicial, la cifra que importa es la de la segunda columna.
03Segunda fuerza: qué se publica, no solo cuánto vale
El BCRP calcula sus medianas con los avisos de venta publicados en Urbania cada trimestre. Si cambia el tipo de departamento que se anuncia, cambia la mediana, aunque ningún inmueble haya cambiado de precio.
Eso es lo que pasó. Con los microdatos que publica el propio Banco Central, contamos la antigüedad de cada aviso. En el primer trimestre de 2025, el 16.2 % de los departamentos en venta en los doce distritos eran de estreno; un año después, el 29.5 %. La proporción casi se duplicó, y el estreno se ofrece entre 21 % y 26 % más caro por m² que un departamento con cinco años o más.
Jesús María es el caso más claro. Allí los estrenos pasaron de 15.5 % a 31.7 % de los avisos, y en el primer trimestre de 2026 se ofrecían a una mediana de US$ 2,528 por m², frente a US$ 1,734 de los departamentos con cinco años o más. Una parte importante de su 20.3 % es más estreno en la vitrina, no el mismo departamento vendiéndose más caro.
«Si tu departamento tiene quince años, la mediana que empujan los estrenos no es tu precio.»
Hay una forma de comprobarlo. El BCRP también publica un índice hedónico, que compara viviendas equivalentes en área, dormitorios, baños, cochera y antigüedad. Ese índice subió 7.9 % en el año, frente al 10.9 % del índice de medianas. Buena parte de la diferencia es mezcla de avisos.
Dentro de cada grupo, los precios en dólares también subieron: alrededor de 10 % en los estrenos y de 6 % en los departamentos con cinco años o más. Pero con el dólar 8.4 % más barato, ese segundo grupo quedó prácticamente plano en soles.
04Tercera fuerza: lo que dice el alquiler
Si una parte de la subida es demanda, debería verse también en lo que se paga por vivir en esos distritos. El alquiler anual por m² que estima el BCRP subió de US$ 108 a US$ 122 en promedio, un 13 %. También está en dólares, así que el tipo de cambio pesa aquí; lo útil es comparar distritos entre sí.
Y la comparación es reveladora. En Lince, donde la venta casi no se movió, el alquiler subió de US$ 113 a US$ 126 por m² al año y la rentabilidad bruta pasó de 6.2 % a 6.6 %. En Jesús María y San Miguel ocurrió lo contrario: la venta corrió más rápido que el alquiler y la rentabilidad bajó a 5.7 % en los dos. Las tres rentabilidades brutas más altas de los doce distritos están en Lima Moderna: Surquillo (6.7 %), Lince (6.6 %) y Magdalena (6.5 %).
En promedio, en el primer trimestre hacían falta 16.7 años de alquiler para pagar un departamento, frente a 17.1 un año antes. Una advertencia: la rentabilidad bruta no descuenta vacancia, mantenimiento, arbitrios, predial ni impuestos. Sirve para comparar distritos, no para prometer un retorno.
05El aviso no es el cierre
Todas estas cifras tienen un límite que el BCRP advierte en su propia nota: son precios de aviso, no de venta. Reflejan lo que piden los propietarios, no lo que terminan pagando los compradores en la notaría.
¿Cuánto se descuenta entre una cosa y otra en Lima? Nadie lo sabe con precisión: no existe un estudio oficial ni académico que compare los avisos con los precios de las compraventas. El indicio más reciente viene de la vivienda nueva. En su informe de julio de 2026, la Confederación de Desarrolladores Inmobiliarios del Perú (CODIP) muestra precios de venta por m² un 5.5 % por debajo de los de oferta, aunque compara unidades distintas, no el mismo departamento.
Para quien vende, la consecuencia es directa: un precio de salida copiado de otros avisos arrastra el sobreprecio de esos avisos. Y un inmueble sobrevalorado no se negocia. Se queda sin visitas, envejece en los portales y termina rebajándose desde una posición más débil.
El BCRP publicará los datos del segundo trimestre en su próxima nota. Cuando salgan, repetiremos este ejercicio distrito por distrito.
Fuentes5
Banco Central de Reserva del Perú (BCRP). Notas de Estudios N.° 51-2026, «Indicadores del mercado inmobiliario del IT de 2026», 22 de julio de 2026. Cuadros 1, 2, 3, 4, 5, 6 y 9, y nota al pie 1. Ver la nota (PDF)
BCRP. Notas de Estudios N.° 42-2025, «Indicadores del mercado inmobiliario del IT de 2025», 6 de junio de 2025. Ver la nota (PDF)
BCRP. Indicador de Precios de Alquiler y Venta de Departamentos, base desagregada de avisos de venta 2026-1. Participación de estrenos y medianas por antigüedad: cálculo de Acento. Ver la base
BCRP, BCRPData. Serie PN01210PM, tipo de cambio bancario promedio. Promedios trimestrales y variación: cálculo de Acento. Ver la serie
Confederación de Desarrolladores Inmobiliarios del Perú (CODIP). Informe «Perspectiva», julio de 2026. Diferencia entre precio de oferta y de venta: cálculo de Acento con las cifras de sus gráficos. Ver el informe
Los precios del BCRP son medianas de precios de aviso de departamentos, en US$ por m². Rentabilidad bruta: alquiler anual entre precio de venta. Fuentes consultadas el 27 de setiembre de 2026.
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