Cuánto vale mi departamento: el precio se calcula, no se copia.

Tu departamento vale lo que un comprador pagaría hoy por él: su valor comercial. Se calcula comparándolo con departamentos parecidos de tu zona, ajustados por piso, área, antigüedad, vista y cochera. No se lee en el autovalúo, que es la base del impuesto predial, ni en el valor arancelario, que es el precio oficial del terreno. Como referencia, en el primer trimestre de 2026 la mediana del precio pedido iba de US$ 1,510 por m² en La Molina a US$ 2,605 en San Isidro, según el BCRP.

01Cuatro cifras que no son lo mismo

Solo una de estas cuatro cifras sirve para fijar el precio de venta.

Las cuatro cifras de un departamento

Cifra	Quién la fija	Para qué sirve
Valor comercialLo que paga un comprador hoy	El mercado	Fijar el precio de venta
AutovalúoValor oficial del predio	Tu municipalidad	El predial y el piso de la alcabala
Valor arancelarioPrecio oficial del m² de terreno	El MEF, cada año	Calcular el autovalúo
TasaciónInforme firmado por un perito	Un perito tasador	El crédito del comprador

El Reglamento Nacional de Tasaciones define el valor comercial como el que se obtiene del estudio del mercado de bienes de características similares, en una fecha determinada. Se calcula con otros inmuebles y cambia con el tiempo. Nadie lo publica para tu departamento: hay que calcularlo.

02El autovalúo y el valor arancelario

El autovalúo es el valor que la municipalidad le asigna a tu departamento para cobrar el impuesto predial. Figura en tu declaración jurada del predial, en los formatos HR y PU. Se arma con valores oficiales: tu parte del terreno, por el valor arancelario de tu calle, más el área construida, por los valores unitarios oficiales de edificación que aprueba cada año el Ministerio de Vivienda, menos la depreciación por antigüedad y estado.

Sirve para dos cosas:

• Calcular el predial, por tramos: 0.2 % sobre los primeros S/ 82,500 (15 UIT de 2026), 0.6 % hasta S/ 330,000 y 1 % sobre el resto. Lo explicamos en impuesto predial y autovalúo.
• Poner un piso a la alcabala que paga tu comprador: su base nunca es menor que el autovalúo del año, ajustado por el índice de precios al por mayor.

No mide el mercado: no mira la vista, la distribución ni lo que se pide hoy en tu cuadra.

El valor arancelario es el precio oficial del m² de terreno, calle por calle. Para fines tributarios, desde 2024 lo aprueba cada año el Ministerio de Economía y Finanzas (MEF); antes lo hacía el Ministerio de Vivienda. Los valores de 2026 están en la RM 514-2025-EF/15 y sus planos se consultan gratis en el portal del MEF, por departamento y distrito. Los del año siguiente se publican hasta el 31 de octubre. Mide solo el terreno.

03La tasación: quién la hace y cuánto cuesta

Una tasación es el informe con el que un perito fija el valor de un bien en una fecha, después de inspeccionarlo. Si tu comprador paga con un crédito hipotecario, su banco tasará tu departamento.

Quién puede tasar. El reglamento pide un profesional colegiado hábil, con capacitación y experiencia en tasaciones, inscrito en un registro de peritos. Pide su colegiatura (CAP si es arquitecto, CIP si es ingeniero) y su constancia de habilidad. Para tasar la garantía de un banco, además, debe estar inscrito en el Registro de Peritos Valuadores (REPEV) de la SBS, que publica en su web la lista de peritos habilitados.

Cuánto cuesta. La tasación del banco la paga quien pide el crédito. En los tarifarios publicados, BBVA cobra S/ 265 por tasación y Banco Pichincha, S/ 280; el BCP traslada a su cliente la tarifa de la empresa tasadora. Una tasación que encargas tú no tiene tarifa oficial: pide la cotización por escrito.

Por qué te importa si vendes. El banco presta sobre la cifra menor: BBVA, por ejemplo, financia hasta 90 % en soles y 80 % en dólares del menor entre el valor comercial y el de tasación, en primera vivienda. Si la tasación sale por debajo del precio, tu comprador tendrá que cubrir la diferencia. Y una tasación vale para su fecha: la de hace tres años no dice cuánto vale hoy tu departamento.

04Cómo se calcula el valor comercial

El valor comercial sale de comparables: departamentos parecidos al tuyo, en tu zona, con su precio por m². El trabajo tiene tres pasos.

1. Buscar. Primero en tu edificio, luego en tu cuadra y en el barrio y, solo si faltan, en el distrito. Reúne entre cinco y diez avisos del mismo tipo, con área y antigüedad parecidas, y guarda el enlace y una captura de cada uno.
2. Medir igual. Todos con la misma área: la techada de la partida, no la que cada aviso elige mostrar.
3. Homologar. Ajustar el precio por m² de cada comparable por lo que lo hace mejor o peor que el tuyo: piso, vista, cochera, depósito, antigüedad, estado y área. El reglamento los llama factores de homologación: suben el precio del comparable si es inferior a tu departamento y lo bajan si es superior.

No existe una tabla oficial de cuánto vale en Lima un piso más o una cochera. Cada ajuste necesita un sustento, por ejemplo dos avisos del mismo edificio que solo se diferencian en la cochera. Si un ajuste no se puede sustentar, es mejor descartar el comparable que forzarlo.

Un ejemplo con supuestos: un comparable de tu edificio pide US$ 1,900 por m², pero está en un piso bajo, sin la vista al parque que tiene el tuyo. Si los avisos de la zona muestran que esa vista se paga cerca de 5 % más, ya homologado, ese comparable queda en US$ 1,995 por m². El 5 % es un supuesto, no una regla.

El resultado no es un número, sino un rango.

05Precio pedido no es precio de cierre

Lo que ves en los portales son precios pedidos. Lo que se paga en la notaría no se publica, y en Lima no existe un estudio oficial que mida la distancia entre uno y otro. El indicio más reciente viene de la vivienda nueva. En julio de 2026, la Confederación de Desarrolladores Inmobiliarios del Perú (CODIP) mostró precios de venta 5.5 % por debajo de los de oferta, aunque compara unidades distintas, no el mismo departamento.

Por eso, cuando todos tus comparables son avisos, su promedio es una referencia, no una regla fija: el precio recomendado se ajusta a cada caso.

Las medianas del BCRP sirven para contrastar el resultado, no para reemplazarlo. También son precios de aviso, y mezclan departamentos de todas las edades: en Jesús María, en el primer trimestre de 2026, los estrenos se ofrecían a US$ 2,528 por m² y los departamentos con cinco años o más, a US$ 1,734. Si tu cálculo queda muy lejos de la mediana de tu segmento, revisa los comparables. Lo vemos en precio del m² por distrito y en por qué subió 11 % el m².

06Tres escenarios: bajo, recomendado y alto

Como el valor comercial es un rango, en Acento lo presentamos en tres escenarios de precio, con los comparables a la vista:

• Bajo. Por debajo de los comparables. Tiene sentido si tu prioridad es la liquidez.
• Recomendado. El punto donde el mercado responde: competitivo frente a los comparables, con margen para negociar.
• Alto. El techo que la zona sostiene. Necesita un comprador que pague por lo que tu departamento tiene de distinto, como la vista, y más paciencia.

Así decides tú, con el costo de cada opción por delante. Y queda un plan: si sales en el alto y no llegan visitas ni ofertas, ya sabes hacia dónde ajustar.

07Preguntas frecuentes

¿Cómo saber cuánto vale mi casa o departamento en Perú?

Comparándolo con inmuebles parecidos de tu zona, con el precio por m² ajustado por piso, área, antigüedad, vista y cochera. No se lee en el autovalúo ni en el valor arancelario, que son valores oficiales para el predial.

¿Cómo saber el valor de mi casa gratis?

Compara por m² cinco a diez avisos parecidos de tu zona y contrasta el resultado con las medianas por distrito del BCRP, sabiendo que son precios pedidos. Algunas inmobiliarias, como Acento, preparan la valoración sin costo.

¿Qué es el valor comercial de un inmueble?

Según el Reglamento Nacional de Tasaciones, es el que se obtiene del estudio del mercado de bienes similares, en una fecha determinada: en la práctica, lo que pagaría hoy un comprador.

¿Cuánto cuesta una tasación de un inmueble?

La del crédito hipotecario la paga quien pide el préstamo: BBVA cobra S/ 265 y Banco Pichincha S/ 280, según sus tarifarios, y el BCP traslada la tarifa de la empresa tasadora. Una tasación privada no tiene tarifa oficial: pide la cotización por escrito.

¿Qué es el valor arancelario y dónde veo el de 2026?

Es el precio oficial del m² de terreno, calle por calle, con el que se calcula el autovalúo. Los de 2026 los aprobó el MEF con la RM 514-2025-EF/15 y se consultan gratis en su portal, por departamento y distrito.

¿El autovalúo es el precio de mi departamento?

No. Es el valor oficial con el que la municipalidad cobra el predial, y sirve de piso para la alcabala. Se calcula con valores oficiales de terreno y edificación, no con lo que paga el mercado.

Fuentes12

1. Reglamento Nacional de Tasaciones, RM 172-2016-VIVIENDA, art. 3: factores de homologación y valor comercial. Ver la norma

2. RM 124-2020-VIVIENDA, que modifica el Reglamento Nacional de Tasaciones: definiciones de perito tasador y de tasación. El Peruano, 26 de junio de 2020. Ver la norma

3. Res. SBS N.° 03225-2021, Reglamento de los Peritos Valuadores (REPEV), arts. 1, 4, 11 y 19: inscripción previa para valuar garantías del sistema financiero, requisitos y lista pública de peritos habilitados. Ver la norma

4. SBS, «Información sobre el registro de peritos valuadores»: normas y requisitos de inscripción. Ver la página

5. BBVA Perú, tarifario de préstamos hipotecarios: tasación S/ 265 por cada tasación (vigente desde el 6 de mayo de 2015); financiamiento del 90 % en soles y del 80 % en dólares del menor entre el valor comercial y el de tasación, en primera vivienda. Ver el tarifario (PDF)

6. Banco Pichincha, tarifas del Crédito Hipotecario Tradicional, actualización del 1 de julio de 2024: gasto por tasación S/ 280 o US$ 80, referencial. Ver el tarifario (PDF)

7. BCP, tarifas de créditos hipotecarios, numeral 3.1.3: gasto de tasación según el tarifario de la empresa tasadora, trasladado al cliente. Ver las tarifas

8. Ministerio de Economía y Finanzas, «Valores arancelarios de terrenos»: RM 514-2025-EF/15 (año fiscal 2026), planos por departamento y distrito, y publicación hasta el 31 de octubre. Competencia del MEF según el D.Leg. 1557. Ver la página

9. RM 277-2025-VIVIENDA: valores unitarios oficiales de edificación para el ejercicio fiscal 2026. El Peruano, 30 de octubre de 2025. Ver la norma

10. Ley de Tributación Municipal (D.S. 156-2004-EF), arts. 11 (base del predial), 13 (tramos de 0.2 %, 0.6 % y 1 %) y 24 (base de la alcabala no menor que el autovalúo ajustado). D.S. 301-2025-EF: UIT de 2026, S/ 5,500. Ver la ley (PDF)

11. Banco Central de Reserva del Perú (BCRP). Notas de Estudios N.° 51-2026, «Indicadores del mercado inmobiliario del IT de 2026», y base desagregada de avisos de venta 2026-1. Medianas por antigüedad: cálculo de Acento. Ver la nota (PDF)

12. Confederación de Desarrolladores Inmobiliarios del Perú (CODIP). Informe «Perspectiva», julio de 2026. Diferencia entre precio de oferta y de venta: cálculo de Acento con las cifras de sus gráficos. Ver el informe

El ejemplo de homologación usa un supuesto (5 % por la vista), no una regla. Los tramos del predial usan la UIT de 2026. Fuentes consultadas el 27 de setiembre y el 8 de octubre de 2026.