¿Es buen momento para vender? Lo que dicen los datos y lo que pesa más.

Depende más de tu plan que del mercado, y nadie puede decirte qué harán los precios. Lo que sí muestran los datos de 2026: entre el primer trimestre de 2025 y el de 2026, el precio pedido por m² en los doce distritos de Lima que mide el BCRP subió 10.9 % en dólares, pero bajó 1.0 % en soles descontada la inflación; la tasa hipotecaria en soles está en 7.66 %, por debajo de su promedio desde 2010, y el crédito hipotecario crece 7.6 % al año. Ni caída ni auge: precios casi planos en soles y compradores con más crédito.

Los indicadores, con su fuente. Los precios del BCRP son del primer trimestre de 2026, la nota más reciente al 8 de octubre de 2026.

El mercado de vivienda en 2026, indicador por indicador

Indicador	Periodo	En un año
Precio pedido por m², en dólaresÍndice de doce distritos de Lima · BCRP	I trim. 2026	+10.9 %
Precio pedido por m², en soles constantesEl mismo índice, sin la inflación · BCRP	I trim. 2026	−1.0 %
Tasa hipotecaria en soles7.66 %, préstamos de los últimos 30 días · BCRP y SBS	Set. 2026	−0.26 puntos
Crédito hipotecarioSaldo de S/ 78,294 millones · BCRP	Ago. 2026	+7.6 %
Departamentos nuevos en oferta55,916 en Lima y Callao · CODIP	Ago. 2026	−0.8 %
Departamentos nuevos vendidos2,426 en el mes · CODIP	Ago. 2026	+12.8 %
Tipo de cambio bancarioS/ 3.364 por dólar, promedio del mes · BCRP	Ago. 2026	−5.1 %

01Los precios: suben en dólares, no en soles

El m² subió en 2026, pero solo en dólares. Entre el primer trimestre de 2025 y el de 2026, el índice de los doce distritos del BCRP subió 10.9 %, y el dólar se abarató 8.4 %: una parte de la subida es solo eso. Otra es qué se publica: los estrenos pasaron de 16.2 % a 29.5 % de los avisos, y se ofrecen más caros.

Descontada la inflación, el índice bajó 1.0 %: cayó 2.0 % en Lima Top y subió 0.9 % en Lima Moderna. Lo explicamos en por qué subió 11 % el m², y la cifra de cada distrito está en precio del m² por distrito.

Son precios pedidos en avisos de Urbania, no de cierre, y miden el pasado: lo que se pidió, no lo que se pedirá.

El dólar pesa también en lo que recibes. En agosto de 2026, el tipo de cambio bancario promedio fue S/ 3.364, 5.1 % menos que un año antes. Si vendes en dólares y vas a gastar en soles, hoy cada dólar te da menos soles.

02El crédito: tasas más bajas y más préstamos

Si tu comprador paga con un crédito hipotecario, la tasa decide cuánto puede pagar. En setiembre de 2026, la tasa promedio de los créditos hipotecarios en soles de los bancos fue 7.66 %, según el BCRP con datos de la SBS. Un año antes era 7.92 % y a fines de 2023, 9.10 %. Su promedio desde 2010 es 8.36 %. El 7 de octubre, la SBS la marcaba en 7.63 %.

Un cálculo de Acento, sin seguros ni comisiones: con una cuota de S/ 3,533 al mes a 20 años, un comprador conseguía S/ 400,000 al 9.10 %; al 7.66 %, unos S/ 442,000.

Con esas tasas, el crédito crece. El saldo de los créditos hipotecarios llegó a S/ 78,294 millones en agosto de 2026, 7.6 % más que un año antes, y solo 5.2 % está en dólares. No es una promesa: la tasa de referencia del BCRP está en 4.25 %, igual que hace un año, y las tasas pueden moverse en cualquier sentido.

03La oferta: cuántos estrenos compiten contigo

Tu departamento no compite solo con otros usados: compite con los estrenos, y hay muchos. Dos gremios los cuentan con métodos distintos, y sus cifras no siempre coinciden:

• CAPECO, con su censo trimestral, contó 56,251 viviendas nuevas en oferta en Lima y Callao en el segundo trimestre de 2026, entre casas y departamentos.
• CODIP, con su seguimiento mensual, contó 55,916 departamentos nuevos en oferta en agosto de 2026, por debajo del pico de 62,111 de noviembre de 2025.

La diferencia se ve en las ventas: para 2025, CAPECO registró 29,073 viviendas nuevas vendidas y CODIP, 24,713.

Con las ventas de agosto, la oferta que mide CODIP tardaría unos 23 meses en venderse si no se lanzara nada nuevo. Pero casi toda es a futuro: de las viviendas que contó CAPECO, 29,246 estaban en preventa y 23,250 en construcción; terminadas, solo 3,755. Tu departamento ya está terminado y puede entregarse al firmar; a cambio, compite en precio con los estrenos en los portales.

04El momento que más pesa es el tuyo

Los indicadores describen a todos los departamentos a la vez. Tu decisión depende de para qué vendes:

• Necesitas el dinero. Si es para pagar una deuda, sus intereses siguen corriendo mientras esperas. Y la prisa cuesta, porque una venta toma tiempo (papeles, precio, crédito del comprador): empieza antes de necesitar el dinero. Lo vemos en cuánto demora vender.
• Vas a comprar otro. Si vendes y compras en el mismo mercado, el momento importa menos de lo que parece: si los precios suben, suben tu venta y tu compra; si bajan, bajan las dos. Importan la diferencia entre ambas, la moneda de cada una y coordinar las fechas.
• Heredaste. Mientras los herederos deciden, los gastos de mantener el inmueble siguen corriendo, y para vender firman todos, con la sucesión ya inscrita. Lo explicamos en vender una casa heredada.

05Lo que cuesta esperar

Esperar no es gratis, aunque ninguna factura lo diga. Mientras el departamento siga siendo tuyo:

• Predial. Lo paga quien es dueño el 1 de enero, por todo el año. Si vendes en febrero, el predial de ese año entero es tuyo.
• Arbitrios y mantenimiento. Los fijan tu municipalidad y tu junta de propietarios, y se pagan aunque nadie viva ahí.
• Oportunidad. El dinero sigue en el departamento: no paga la deuda ni completa la cuota inicial del siguiente y, si está vacío, no cobra alquiler. En los doce distritos del BCRP, un año de alquiler equivale en promedio a 6 % del precio, antes de gastos.
• Antigüedad. Cada año, tu departamento suma uno más frente a una vitrina con más estrenos, que se ofrecen entre 21 % y 26 % más caros por m² que los departamentos con cinco años o más.

Un ejemplo con supuestos, cálculo de Acento: un departamento vacío con un autovalúo de S/ 250,000 paga S/ 1,170 de predial al año con los tramos de 2026. Si el mantenimiento es de S/ 350 al mes, son S/ 4,200 más. Sin contar arbitrios, un año de espera cuesta S/ 5,370 que no vuelven.

06Por qué esperar a que suba no es una estrategia

Esperar a que suba es apostar a un dato que nadie tiene: las cifras oficiales miden lo que ya pasó. Y lo que pasó no premió la espera. Entre el primer trimestre de 2019 y el de 2026, el índice de precios por m² de los doce distritos del BCRP subió 13.0 % en soles corrientes, menos que la inflación: en soles constantes, bajó 12.7 %. En dólares, la mediana subió apenas 3.8 % entre 2019 y 2025, y el salto del último año se explica en buena parte por el dólar y los estrenos.

Eso no dice qué pasará. Dice que el tiempo, por sí solo, no garantizó una ganancia.

«Esperar a que suba no es un plan: es una apuesta con gastos mensuales.»

Si no tienes apuro, se puede esperar con método: salir con un precio calculado en el escenario alto, con un plazo y una regla de ajuste si no llegan visitas ni ofertas. El método está en cuánto vale mi departamento y los pasos, en cómo vender un departamento en Lima.

07Preguntas frecuentes

¿Es buen momento para vender una casa en 2026?

Depende más de tu plan que del mercado. Según el BCRP, en el primer trimestre de 2026 el precio pedido por m² de departamentos en doce distritos de Lima bajó 1.0 % en un año descontada la inflación; en setiembre, la tasa hipotecaria en soles fue 7.66 %, y el crédito hipotecario crece 7.6 % al año.

¿Bajarán los precios de los departamentos en Perú?

Nadie lo sabe: las cifras oficiales miden lo que ya pasó. En el primer trimestre de 2026, el precio pedido por m² en doce distritos de Lima subió 10.9 % en dólares y bajó 1.0 % en soles constantes, según el BCRP. Son precios de aviso, no de cierre.

¿Cómo está el mercado inmobiliario de Lima en 2026?

Con precios casi planos en soles, más crédito y mucha oferta nueva. El crédito hipotecario creció 7.6 % en el año a agosto (BCRP), y CODIP contó 55,916 departamentos nuevos en oferta y 2,426 vendidos en agosto de 2026.

¿Conviene esperar a que suban los precios para vender?

Esperar tiene costos seguros: predial, arbitrios, mantenimiento y el dinero inmovilizado. Entre 2019 y 2026, el m² de doce distritos de Lima subió 13.0 % en soles corrientes, pero bajó 12.7 % descontada la inflación, según el BCRP.

¿Cuál es la tasa de interés hipotecaria en soles en 2026?

En setiembre de 2026, la tasa promedio de los créditos hipotecarios en soles de los bancos fue 7.66 %, según el BCRP con datos de la SBS, frente a 7.92 % un año antes y 9.10 % a fines de 2023.

Fuentes11

1. Banco Central de Reserva del Perú (BCRP). Notas de Estudios N.° 51-2026, «Indicadores del mercado inmobiliario del IT de 2026», 22 de julio de 2026. Cuadros 1, 2, 3 y 4, y nota al pie 1 (precios de aviso de Urbania). Era la nota inmobiliaria más reciente en la lista de Notas de Estudios del BCRP al 8 de octubre de 2026. Ver la nota (PDF)

2. BCRP, BCRPData, series trimestrales del mercado inmobiliario PD37944PQ, PD37945PQ y PD37946PQ (doce distritos, en US$, en soles constantes de 2009 y en soles corrientes). Variaciones entre el I trimestre de 2019 y el de 2026: cálculo de Acento. Ver las series

3. BCRP. Indicador de Precios de Alquiler y Venta de Departamentos, base desagregada de avisos de venta 2026-1. Participación de estrenos y diferencia de precio por antigüedad: cálculo de Acento. Ver la base

4. BCRP. Notas de Estudios N.° 68-2026, «Liquidez y crédito: agosto 2026», 24 de setiembre de 2026: crédito hipotecario y su dolarización, tasas activas en moneda nacional por tipo de crédito (operaciones de los últimos 30 días, información al 23 de setiembre) y tasa de referencia. Ver la nota (PDF)

5. Superintendencia de Banca, Seguros y AFP (SBS). «Tasa de interés promedio del sistema bancario», tasas activas en moneda nacional por tipo de crédito, préstamos hipotecarios para vivienda, al 7 de octubre de 2026. Ver las tasas

6. BCRP, BCRPData. Serie PN01210PM, tipo de cambio bancario promedio del mes. Variación anual: cálculo de Acento. Ver la serie

7. Confederación de Desarrolladores Inmobiliarios del Perú (CODIP). Informe «Perspectiva», agosto de 2026: oferta y ventas de departamentos nuevos en Lima Metropolitana y Callao. Variación de la oferta y meses de venta: cálculo de Acento con sus cifras. Ver el informe

8. CAPECO, Plataforma del Mercado de Edificaciones (PME). «Primer Informe de Construcción Q2 2026»: viviendas en oferta por fase, casas y departamentos, Lima y Callao. Ver el informe (PDF)

9. CAPECO. Informe Económico de la Construcción N.° 100, abril de 2026, p. 21: viviendas nuevas vendidas en 2025, según la PME. Ver el informe (PDF)

10. Forbes Perú, «La venta de viviendas en Lima aumentó un 19 % en 2025», 27 de enero de 2026: 24,713 viviendas vendidas en Lima en 2025, según CODIP (su informe anual no es público). Ver la nota

11. Ley de Tributación Municipal (D.S. 156-2004-EF), arts. 10 (contribuyente al 1 de enero) y 13 (tramos del predial). D.S. 301-2025-EF: UIT de 2026, S/ 5,500. Ver la ley (PDF)

Los precios del BCRP son medianas de precios de aviso de departamentos, no precios de cierre. La cuota del préstamo y el costo de esperar son cálculos de Acento con supuestos: el autovalúo y el mantenimiento son ejemplos. Fuentes consultadas el 8 de octubre de 2026.