Contrato de alquiler en el Perú: lo que debe decir, cláusula por cláusula.

Un contrato de alquiler vale en el Perú aunque sea un documento simple, pero al propietario lo protege lo que dice y cómo se firma. Debe identificar el inmueble con su partida y fijar plazo, renta, moneda, cuenta bancaria de pago, garantía, quién paga cada gasto e inventario, con una cláusula de allanamiento futuro. Con firmas legalizadas ante notario, desde S/ 15 por firma en Lima, esa cláusula abre el desalojo express; en escritura pública o en el Formulario Único de Arrendamiento (FUA), también el notarial.

Es una guía de cláusulas, no un modelo para copiar: conviene que un abogado redacte o revise tu contrato.

01Quiénes firman y qué se alquila

Para alquilar tu departamento tienes que ser su propietario o su apoderado, y firmar con todos los que tienen derecho sobre él.

• Propietarios. Si hay copropietarios, firman todos: arrendar un bien común exige unanimidad. Si es un bien de la sociedad conyugal, conviene que firmen los dos cónyuges, que lo administran juntos. Un apoderado firma con su poder vigente.
• Inquilino. Nombre, DNI o carné de extranjería y un domicilio contractual, donde recibirá las cartas notariales.
• Inmueble. Dirección, partida registral y, si van incluidos, el estacionamiento y el depósito con sus partidas: el desalojo notarial exige un inmueble identificado sin ambigüedad. Revisa antes tu copia literal.
• Uso y reglamento. Solo vivienda, y el compromiso del inquilino de cumplir el reglamento interno del edificio.

02Plazo, renta y garantía

Plazo con fecha de fin. El Código Civil admite contratos sin plazo, que terminan con un aviso. Uno de plazo determinado, de hasta diez años, termina al vencer, sin aviso previo; si el inquilino se queda, no hay renovación tácita y puedes pedir la devolución en cualquier momento.

Renta. Monto, moneda, día de pago, si incluye el mantenimiento y cómo se reajusta. Para fijarla, mira cuánto cobrar de alquiler.

Cuenta bancaria de pago. Número, tipo, moneda y banco. El desalojo notarial la exige en el contrato y solo cuenta los abonos hechos en ella. La ley de bancarización ya pide pagar por el sistema financiero desde S/ 2,000 o US$ 500, aunque sea en partes, y desde 2026 el impuesto del alquiler se paga sobre lo cobrado: los vouchers son tu prueba. Lo explicamos en impuesto por alquilar un departamento.

Garantía y adelanto. La garantía no está regulada en el Código Civil: vale lo que pactes. Como referencia, el FUA la fija en número de rentas y devuelve el saldo sin intereses. Escribe cuántas rentas, para qué se usa, cuándo se devuelve y que no sirve para pagar el último mes. El adelanto es renta pagada por anticipado: di qué mes cubre. Más en garantía de alquiler.

03Quién paga qué

La ley fija algunos gastos; el resto se pacta, y lo que no se escribe se discute al final.

Departamento alquilado: quién paga cada gasto

Gasto	Quién paga
Impuesto predialContribuyente: el dueño al 1 de enero	Propietario
ArbitriosSegún la ordenanza del distrito	Quien nombre la ordenanza; el reembolso se pacta
Impuesto a la renta del alquiler5 % de lo cobrado	Propietario
Luz, agua, gas e internet	Inquilino
Cuota de mantenimientoJunta de propietarios	Se pacta
Reparaciones necesarias	Propietario, salvo pacto
Conservación y mantenimiento ordinario	Inquilino, salvo pacto

Con los arbitrios manda la ordenanza del distrito, no el contrato: si te nombra contribuyente, lo sigues siendo aunque alquiles, y un pacto privado no obliga a la municipalidad. Puedes acordar que el inquilino te los reembolse. Y si él paga tu predial o tus arbitrios, la SUNAT lo suma a tu renta.

04Uso, estado y reparaciones

Estas cláusulas deciden la discusión del final, cuando se devuelven el departamento y la garantía.

• Sin subarriendo. La ley lo prohíbe sin tu permiso escrito; escríbelo igual y menciona el alquiler por días en plataformas.
• Inventario con fotos. Un anexo firmado con lo que se entrega y su estado. El inquilino responde por el deterioro que no pruebe ajeno a él y debe devolver el departamento como lo recibió, salvo el desgaste normal. Sin inventario, eso es palabra contra palabra.
• Mejoras. Ninguna sin tu permiso escrito, y que el contrato diga para quién quedan.
• Reparaciones. Por ley, las necesarias son tuyas y el mantenimiento ordinario es del inquilino, salvo pacto; él debe avisarte de inmediato de cualquier daño.
• Visitas. Puedes inspeccionar por causa justificada, con siete días de aviso. Pacta también visitas en el último mes para mostrar el departamento.

05Resolución, allanamiento futuro y devolución

Resolución. El Código Civil permite resolver el contrato si el inquilino debe la renta del mes anterior y vence otro mes más quince días, si cambia el uso, si subarrienda sin permiso o si incumple sus obligaciones. Define en una cláusula resolutoria expresa qué incumplimientos lo resuelven y cómo se avisa; si no fijas otra regla para la falta de pago, rige la del Código.

Allanamiento futuro. Con esta cláusula, el inquilino acepta desde la firma devolver el departamento al vencer el plazo o si el contrato se resuelve por falta de pago. Abre dos vías rápidas:

• Desalojo express (Ley 30201). Con firmas legalizadas, el juez da al inquilino seis días para probar que pagó o que el contrato sigue vigente; si no lo prueba, ordena el lanzamiento en quince días hábiles.
• Desalojo notarial (Ley 30933). Pide escritura pública o FUA, la cláusula, otra de sometimiento expreso a esa ley y la cuenta de abono. Las firmas legalizadas no bastan: hay propuestas para admitirlas, pero la ley no ha cambiado.

Cada vía, paso a paso, en desalojo notarial.

Devolución. Acta de entrega contra el inventario, llaves y recibos al día. Pacta una penalidad por día de retraso; sin ella, puedes cobrar el equivalente a la renta hasta que te devuelva el departamento.

06Cuatro formas de firmarlo

El arrendamiento no exige una forma especial: un contrato simple obliga. La forma decide qué puedes hacer si algo sale mal.

Las cuatro formas de un contrato de alquiler

Forma	Qué te permite	Costo en notaría
Documento privadoSolo las firmas de las partes	El juicio de desalojo común	Ninguno
Firmas legalizadasEl notario certifica las firmas	Fecha cierta y desalojo express	De S/ 15 a S/ 80 por firma
Escritura públicaSin minuta, con la Ley 30933	Desalojo notarial e inscripción en SUNARP	Desde S/ 250
FUAFormulario oficial, solo vivienda	Desalojo notarial e inscripción en SUNARP	Lo fija la notaría

El documento privado no tiene fecha cierta ni abre vías rápidas. Legalizar las firmas le da fecha cierta y, con el allanamiento, abre el desalojo express; el precio más alto revisado, S/ 80 por firma, es el de una notaría de San Isidro para arrendamientos. La escritura pública parte de S/ 250 en una notaría de Lince; la de San Isidro cobra S/ 600 y lo ajusta según la renta y el plazo.

El FUA es el Formulario Único de Arrendamiento del Decreto Legislativo 1177: un contrato oficial para vivienda, con cláusulas fijas, fecha de fin y un anexo para el inventario. El formato es gratuito, porque es un anexo del D.S. 017-2015-VIVIENDA, y se firma ante notario, que lo registra en el RAV, el registro de alquileres del Fondo MiVivienda. No tiene tarifa oficial: la notaría fija el monto, y ninguno de los tres tarifarios lo publica. El Fondo todavía describe ese registro como «en etapa de implementación»: antes de elegir esta vía, pregunta si tu notaría lo trabaja o llama al Fondo, al 0800 12200.

07Inscribirlo o no en SUNARP

Inscribirlo es opcional y cambia una cosa: qué pasa si vendes. Si está inscrito, el comprador debe respetar el contrato; si no, puede darlo por concluido, salvo que se haya comprometido a respetarlo. Por eso la inscripción protege sobre todo al inquilino, y a ti te ata si piensas vender: lee vender un departamento alquilado.

Se inscribe con escritura pública o con la copia certificada del FUA; un contrato con firmas legalizadas no basta. Por una escritura de arrendamiento, SUNARP cobra en 2026 S/ 44.50 de calificación más 0.75 por mil del valor del acto, o 1.5 por mil si pasa de S/ 35,000.

08Preguntas frecuentes

¿Qué debe tener un contrato de alquiler en Perú?

Las partes, el inmueble con su partida, un plazo con fecha de fin, la renta con su moneda y su cuenta bancaria de pago, la garantía, quién paga cada gasto, el inventario, las causales de resolución y una cláusula de allanamiento futuro. Conviene que lo revise un abogado.

¿Es válido un contrato de alquiler simple, sin notario?

Sí: el arrendamiento no exige una forma especial. Pero sin firmas legalizadas no tiene fecha cierta ni permite el desalojo express, y sin escritura pública o FUA no permite el desalojo notarial.

¿Qué es la cláusula de allanamiento futuro en un contrato de arrendamiento?

La cláusula por la que el inquilino acepta, desde la firma, devolver el inmueble al vencer el plazo o si el contrato se resuelve por falta de pago. Con firmas legalizadas abre el desalojo express; en escritura pública o FUA, con las cláusulas de la Ley 30933, también el notarial.

¿Qué es el FUA y cuánto cuesta?

El Formulario Único de Arrendamiento, un contrato oficial para vivienda creado por el Decreto Legislativo 1177. El formato es gratuito y se firma ante notario; no tiene tarifa oficial, así que cada notaría fija su precio. Permite el desalojo notarial.

¿Quién paga los arbitrios y el predial en un alquiler?

El predial, el propietario. Los arbitrios, quien nombre la ordenanza del distrito, y un pacto en el contrato no obliga a la municipalidad; el propietario puede acordar que el inquilino se los reembolse.

¿Conviene inscribir el contrato de alquiler en SUNARP?

Depende. Si está inscrito, un comprador debe respetarlo; si no, puede darlo por concluido. Protege sobre todo al inquilino y requiere escritura pública o la copia certificada del FUA.

Fuentes15

1. Código Civil: arts. 313 (administración de los bienes sociales), 971 (unanimidad para arrendar un bien común), 1430 (cláusula resolutoria expresa), 1666 y 1679 a 1683 (obligaciones de las partes, servicios, inspección con aviso de 7 días, devolución, reparaciones y responsabilidad por deterioro), 1688 y 1690 (plazo), 1692 (subarriendo), 1697 (resolución), 1699, 1700, 1703 y 1704 (conclusión, continuación y penalidad), 1708 (venta del bien arrendado), 2010 y 2019 inc. 6 (inscripción). Ver el código

2. Código Procesal Civil, art. 594, con el texto de la Ley 30201 (El Peruano, 28 de mayo de 2014): desalojo con firmas legalizadas y cláusula de allanamiento a futuro. Art. 245: fecha cierta del documento privado. Ver el código

3. Ley 30933, El Peruano, 24 de abril de 2019: arts. 4 y 5 (escritura pública o FUA, inmueble individualizado, allanamiento a futuro, sometimiento expreso y cuenta de abono), art. 7 (pagos que considera el notario) y tercera disposición complementaria final (sin minuta). Ver la ley

4. Mendoza Vásquez, E., «El procedimiento de desalojo con intervención notarial en el Perú (Ley n.º 30933)», Revista Oficial del Poder Judicial, vol. 18, n.º 25, junio de 2026: propone admitir contratos con firmas legalizadas, que la ley no acepta. Ver el artículo

5. D.S. 017-2015-VIVIENDA, Reglamento del Decreto Legislativo 1177, El Peruano, 3 de noviembre de 2015: arts. 4 y 15 y anexo I (FUA: firma ante notario o juez de paz letrado, registro en el RAV, inscripción facultativa en SUNARP con copia certificada, garantía en número de rentas devuelta sin intereses, anexos de acuerdos e inventario). Ver el reglamento

6. Fondo MiVivienda, «Registrar contrato de alquiler en el RAV» (gob.pe, último cambio 10 de abril de 2023): notarías con convenio y monto que fija la notaría. «Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda - RAV» (14 de enero de 2024): etapa de implementación. Ver la página

7. SUNARP, Res. 00228-2025-SUNARP/GG, anexo 1: tasas registrales de inscripción de predios para 2026 (arrendamiento, en cargas y gravámenes). Ver el anexo (PDF)

8. Notaría Galdós Villena (San Luis, Lima), tarifario con IGV, agosto de 2025: certificación de firma de persona natural, S/ 15. Ver el tarifario (PDF)

9. Notaría Gonzales Loli (Lince, Lima), «Precios por servicios notariales», con IGV, marzo de 2026: firma desde S/ 15 (desde S/ 30 con tráfico patrimonial) y escritura pública desde S/ 250. Ver la lista (PDF)

10. Notaría Sierralta (San Isidro, Lima), tarifario con IGV vigente desde el 1 de mayo de 2025: firmas en contratos de arrendamiento, S/ 80 cada una; escritura de arrendamiento, S/ 600 según la cuantía y el plazo. Ver el tarifario (PDF)

11. TUO de la Ley 28194 (bancarización), arts. 3 y 4, con el texto del D.Leg. 1529: medios de pago desde S/ 2,000 o US$ 500, aunque la obligación se pague en partes.

12. SUNAT, «Rentas de primera categoría: preguntas y respuestas», febrero de 2026: desde el 1 de enero de 2026 rige el criterio de lo percibido; recomienda conservar el contrato y los vouchers de pago. Ver el documento (PDF)

13. Ley de Tributación Municipal (D.S. 156-2004-EF), arts. 9 y 10: el contribuyente del predial es el propietario al 1 de enero. Código Tributario, art. 26: el pacto que traslada una deuda tributaria a un tercero no vale frente a la administración. Ver la ley (PDF)

14. Gestión, «Pago de arbitrios: sepa si el dueño o el inquilino debe hacerse cargo», 16 de junio de 2025: el Tribunal Fiscal aplicó ordenanzas que nombran contribuyente al propietario aunque el predio lo use un tercero. Ver la nota

15. SUNAT, Informe 088-2005-SUNAT/2B0000: los arbitrios del arrendador que paga el arrendatario son parte de la renta de primera categoría del arrendador. TUO de la Ley del Impuesto a la Renta, art. 23: tributos que asume el arrendatario. Ver el informe

Guía de cláusulas, no un modelo de contrato: tu abogado y tu notario lo ajustan a tu caso. Los costos notariales salen de tarifarios publicados y cambian según la notaría. Fuentes consultadas el 8 de octubre de 2026.