Cuánto cobrar de alquiler por tu departamento: la renta de cada distrito y cómo afinar la tuya.

Por un departamento de 80 m² en Lima se piden de unos US$ 630 al mes en San Miguel (S/ 2,110) a US$ 1,040 en San Isidro (S/ 3,500). En Miraflores, unos US$ 930; en Lince, US$ 840; en Jesús María, US$ 800. Es el cálculo de Acento con el alquiler por m² que estima el Banco Central de Reserva del Perú (BCRP) para el primer trimestre de 2026, a partir de avisos: son precios pedidos, no rentas firmadas.

01La renta de cada distrito, para 80 m²

El BCRP publica cada trimestre el alquiler anual por m² de doce distritos de Lima. Para llevarlo a una renta mensual, lo multiplicamos por 80 m² y lo dividimos entre 12. Para otro tamaño, usa el área de tu departamento.

Renta mensual pedida por un departamento de 80 m², I trimestre 2026

Distrito	US$ al mes	S/ al mes
San IsidroUS$ 156 por m² al año	US$ 1,040	S/ 3,500
BarrancoUS$ 150 por m² al año	US$ 1,000	S/ 3,370
MirafloresUS$ 139 por m² al año	US$ 930	S/ 3,120
Magdalena del MarUS$ 129 por m² al año	US$ 860	S/ 2,900
LinceUS$ 126 por m² al año	US$ 840	S/ 2,830
SurquilloUS$ 124 por m² al año	US$ 830	S/ 2,790
Jesús MaríaUS$ 120 por m² al año	US$ 800	S/ 2,700
San BorjaUS$ 119 por m² al año	US$ 790	S/ 2,670
Pueblo LibreUS$ 111 por m² al año	US$ 740	S/ 2,490
Santiago de SurcoUS$ 100 por m² al año	US$ 670	S/ 2,250
La MolinaUS$ 97 por m² al año	US$ 650	S/ 2,180
San MiguelUS$ 94 por m² al año	US$ 630	S/ 2,110

El promedio de los doce distritos fue de US$ 122 por m² al año, unos US$ 10.2 por m² al mes (S/ 34): US$ 810 al mes por 80 m² (S/ 2,740). Son los datos más recientes que el BCRP había publicado en octubre de 2026.

02Qué dicen estas cifras y qué no

Son precios pedidos. Salen de avisos de Urbania. No existe una medición oficial de cuánto se rebaja un alquiler entre el aviso y el contrato.

Son de un departamento típico del distrito. El BCRP calcula el alquiler por m² tomando en cuenta la dirección y las características de los departamentos que están en la mediana de los precios de venta del distrito. No es el promedio de todos los avisos de alquiler.

Están en dólares. La conversión a soles, a S/ 3.37 por dólar, es nuestra.

El m² cambia dentro del distrito. El piso, la vista, la antigüedad, la cochera y el amoblado lo mueven.

03Cómo afinar la renta de tu departamento

Tu renta la fijan los departamentos que compiten hoy con el tuyo:

1. Busca comparables, de cerca a lejos. Tu edificio, tu cuadra y los edificios vecinos; después, el barrio. Lo ideal son cinco a diez avisos parecidos al tuyo. Con menos de tres, amplía la zona.
2. Llévalos a precio por m², con el área medida igual en todos.
3. Ajusta lo que no es igual, con la lista de abajo.
4. Sal con tres escenarios: bajo, recomendado y alto. El recomendado es el que compite con tus comparables.

Lo que más mueve la renta:

• Amoblado o vacío. Un amoblado se compara con amoblados; lo que dejas va en un inventario firmado.
• Cochera y depósito. Si tu departamento no tiene cochera, no lo midas con avisos que sí la tienen.
• Piso, vista y luz. Un piso alto con vista despejada no compite con un primer piso interior.
• Antigüedad y estado. Un departamento con veinte años no se mide contra estrenos.
• Mantenimiento incluido o no. S/ 2,800 con mantenimiento incluido no es lo mismo que S/ 2,800 más S/ 350 de mantenimiento. Lleva todos los avisos a la misma base.

Un ejemplo con avisos supuestos. En tu cuadra se piden S/ 2,380 por 68 m², S/ 2,592 por 72 m² y S/ 2,590 por 70 m², los tres como el tuyo: sin amoblar, sin cochera y con el mantenimiento aparte. Son S/ 35, S/ 36 y S/ 37 por m². El promedio, S/ 36, da S/ 2,520 al mes para tus 70 m².

04¿En soles o en dólares?

Puedes pedir en cualquiera de las dos: el Código Civil permite pactar en moneda extranjera. Para decidir:

• La moneda de tus comparables. Si en tu zona los departamentos parecidos se anuncian en soles, un precio en dólares se compara peor, y al revés.
• La moneda de tu inquilino. Si gana en soles, una renta en dólares le traslada el riesgo del tipo de cambio, y eso pesa al renovar.
• Lo que dice el contrato. Salvo pacto en contrario, una deuda en dólares se puede pagar en soles, al tipo de cambio venta del día del vencimiento. Si quieres cobrar en dólares, escríbelo así en el contrato de alquiler.

05Lo que cuesta pedir de más

Un mes sin inquilino casi siempre cuesta más que una renta un poco más baja. Un ejemplo: 80 m² en Jesús María, a la renta de la tabla, S/ 2,700 al mes.

Bajar la renta 5 %, a S/ 2,565, te cuesta S/ 135 al mes. Un mes vacío te cuesta los S/ 2,700 completos, más el mantenimiento y los arbitrios de ese mes, que pagas tú.

En el primer año, si por sostener S/ 2,700 el departamento tarda un mes más en alquilarse, cobras 11 rentas: S/ 29,700. Si bajas a S/ 2,565 y lo alquilas desde el primer mes, cobras 12: S/ 30,780. La renta más baja deja S/ 1,080 más, antes de impuestos.

«Un mes vacío equivale a 20 meses de una renta 5 % más baja.»

La cuenta es S/ 2,700 entre S/ 135. Dos meses vacíos equivalen a 40 meses de la renta más baja: más de tres años.

06Qué gastos te tocan y cuáles se pactan

Antes de fijar la renta, decide qué incluye:

• El impuesto predial es tuyo. Lo paga el propietario, esté o no alquilado el departamento.
• Los servicios son del inquilino. El Código Civil pone a su cargo los servicios públicos del inmueble, como la luz y el agua.
• Los arbitrios se cobran al propietario. Cada distrito tiene su ordenanza; en las que revisamos, el contribuyente es el dueño aunque viva un inquilino. Puedes pactar que los pague él, pero eso no cambia a quién le cobra la municipalidad.
• El mantenimiento se pacta. La renta puede incluirlo o ir «más mantenimiento»: escríbelo igual en el aviso y en el contrato. Si está vacío, lo pagas tú.
• El impuesto a la renta es tuyo: en la práctica, 5 % de lo que cobras cada mes (primera categoría). Con S/ 2,700 de renta son S/ 135. Lo explicamos en impuesto por alquilar un departamento.

La garantía y el adelanto se pactan aparte; los vemos en garantía de alquiler.

Como inversión, la rentabilidad bruta (el alquiler de un año entre el precio de venta) va de 5.5 % en Surco a 6.7 % en Surquillo, con las cifras del BCRP, antes de meses vacíos, gastos e impuestos. La detallamos en rentabilidad del alquiler en Lima y en precio del m² por distrito.

07Preguntas frecuentes

¿Cuánto debo cobrar de alquiler por mi departamento?

Lo que piden por m² los departamentos parecidos al tuyo en tu edificio y tu cuadra, con ajustes por amoblado, cochera, piso, antigüedad y mantenimiento. Como referencia, por 80 m² se piden de unos US$ 630 al mes en San Miguel a US$ 1,040 en San Isidro (cálculo de Acento con datos del BCRP).

¿Cuál es el precio promedio de alquiler de un departamento en Lima?

En los doce distritos que mide el BCRP, US$ 122 por m² al año en el primer trimestre de 2026: unos US$ 810 al mes (S/ 2,740) por un departamento de 80 m². Es un precio de aviso, no de contrato.

¿Cuál es el precio del alquiler por metro cuadrado en Lima?

Unos US$ 10.2 por m² al mes en promedio (US$ 122 al año, según el BCRP) en el primer trimestre de 2026. Al año va de US$ 94 por m² en San Miguel a US$ 156 en San Isidro.

¿Cuánto cuesta alquilar un departamento en Miraflores?

Por 80 m², unos US$ 930 al mes (S/ 3,120), con el alquiler de US$ 139 por m² al año que estima el BCRP para el primer trimestre de 2026.

¿Cuánto se paga de alquiler en Lince, Jesús María, Surco y San Miguel?

Por 80 m², en el primer trimestre de 2026: unos US$ 840 al mes en Lince, US$ 800 en Jesús María, US$ 670 en Surco y US$ 630 en San Miguel. Cálculo de Acento con datos del BCRP.

¿Quién paga el mantenimiento y los arbitrios en un alquiler?

Se pacta: pueden ir dentro de la renta o aparte. Pero en las ordenanzas de arbitrios que revisamos, el contribuyente es el propietario aunque viva un inquilino, y ese pacto no cambia a quién cobra la municipalidad. El predial siempre es del propietario.

Fuentes10

1. Banco Central de Reserva del Perú (BCRP). Notas de Estudios N.° 51-2026, «Indicadores del mercado inmobiliario del IT de 2026», 22 de julio de 2026. Cuadro 6 (alquiler anual en US$ por m²), cuadro 4 (PER) y nota al pie 1 (avisos de Urbania, precios ofertados). Ver la nota (PDF)

2. BCRP. Cuadro 6 de la nota, en Excel: «Los valores han sido calculados tomando en cuenta las direcciones y características de las medianas de los precios de venta»; el promedio es el simple de los doce distritos. Ver el cuadro (Excel)

3. BCRPData, series trimestrales del mercado inmobiliario: última actualización el 31 de julio de 2026, con datos hasta el I trimestre de 2026. Ver las series

4. Código Civil, art. 1237: se pueden pactar obligaciones en moneda extranjera; salvo pacto en contrario, se pueden pagar en soles al tipo de cambio venta del día del vencimiento. Ver el artículo

5. Código Civil, art. 1681, inc. 3: el arrendatario paga los servicios públicos suministrados en beneficio del bien. Ver el artículo

6. Ley de Tributación Municipal (D.S. 156-2004-EF), art. 9: el contribuyente del impuesto predial es el propietario del predio. Ver la ley (PDF)

7. Municipalidad de Jesús María, Ordenanza 376-MDJM (2011), art. 4: el propietario es contribuyente de los arbitrios aunque un tercero use el predio. Ver la ordenanza (PDF)

8. Municipalidad de Independencia, Ordenanza D000514-2025-AL-MDIV (arbitrios de 2026), art. 3: la misma regla. Ver la ordenanza (PDF)

9. Código Tributario, art. 26: los convenios por los que el deudor transmite su obligación tributaria a un tercero no tienen eficacia frente a la administración tributaria.

10. SUNAT Orientación, «Cálculo de rentas de primera categoría»: tasa efectiva del 5 % sobre el alquiler. Ver la página

La renta de 80 m², el ejemplo de comparables (con avisos supuestos) y el del mes vacío son cálculos de Acento; soles al tipo de cambio referencial de S/ 3.37. Cada distrito tiene su ordenanza de arbitrios: tu abogado confirma lo que corresponde a tu contrato. Fuentes consultadas el 27 de setiembre y el 8 de octubre de 2026.